Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Bir ev, arsa ya da dükkân çoğu insan için ömür boyu biriktirilen birikimin karşılığıdır. Bu nedenle gayrimenkul alım satımında ya da bir inşaat projesinde yapılacak tek bir hata, yıllarca sürecek davalara ve ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Bu yazıda; tapu iptal davalarından kat karşılığı inşaat sözleşmelerine, ayıplı yapıdan hisseli tapu sorunlarına kadar gayrimenkul ve inşaat hukukunun temel konularını bir avukatın kaleminden, sade ve anlaşılır bir dille ele alıyoruz.

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları (ipotek, irtifak, intifa, oturma hakkı gibi) düzenler. İnşaat hukuku ise bir yapının planlanmasından teslimine kadar geçen süreçte arsa sahibi, yüklenici (müteahhit), alıcı ve diğer katılımcılar arasındaki ilişkileri konu alır. Uygulamada iki alan iç içedir: Bir kat karşılığı inşaat projesi hem eser sözleşmesini hem de tapu devrini ilgilendirir.

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri kural olarak tapu sicilinde resmi senetle yapılır. Tapu dışında yapılan adi yazılı satışlar mülkiyeti devretmez; bu nedenle alıcı, ödediği bedele rağmen malik sıfatı kazanamayabilir. Gayrimenkul hukukunun ilk kuralı budur: Şekil, sonucu belirler.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma uymadığı hallerde, yolsuz tescilin düzeltilmesi amacıyla açılır. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:

• Muvazaa: Gerçekte bağış olan bir işlemin tapuda satış gibi gösterilmesi (özellikle mirasçılardan mal kaçırma amacıyla).
• Ehliyetsizlik: Satış tarihinde ayırt etme gücünden yoksun kişinin yaptığı devir işlemleri.
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekil edenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak taşınmazı devretmesi.
• Hata, hile veya korkutma: İradeyi sakatlayan sebeplerle gerçekleştirilen devirler.

Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; Bursa'daki bir taşınmaz için yetkili mahkeme Bursa mahkemeleridir. Davanın açılmasıyla birlikte tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasının talep edilmesi, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek açısından hayati önemdedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belirli payları yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de buna karşılık yapıyı inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma bir sözleşmedir. İçinde taşınmaz devri taahhüdü bulunduğundan, noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı ya da sadece imzası onaylanmış sözleşmeler kural olarak geçersizdir.

Arsa payının inşaat başlamadan ve teminat alınmadan yükleniciye devredilmesi, uygulamada arsa sahiplerinin en sık yaşadığı mağduriyetin kaynağıdır. Yüklenici işi bitirmeden payları üçüncü kişilere satabilir veya bu paylar üzerine haciz konulabilir.

Müteahhidin Temerrüdü ve Gecikme Tazminatı

Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı yürütür ya da teslim tarihini geçirirse arsa sahibinin çeşitli hakları doğar. Türk Borçlar Kanunu, işin öngörülen sürede bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşıldığı hallerde, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanır.

Sözleşmeden dönme kararı, yapının tamamlanma oranına göre farklı sonuçlar doğurur. İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda Yargıtay, dönme yerine sözleşmenin ileriye etkili feshini ve tarafların hakkaniyete uygun tasfiyesini esas alabilmektedir. Bu nedenle hangi yolun seçileceği dosyanın teknik durumuna göre belirlenmelidir.

Ayıplı Yapı ve Gizli Ayıp

Teslim edilen yapıda sözleşmeye, projeye veya fen kurallarına aykırılık bulunması ayıp olarak nitelendirilir. Ayıp; açık ayıp (teslimde fark edilebilen) ve gizli ayıp (sonradan ortaya çıkan; örneğin yalıtım hataları, statik kusurlar, rutubet) olarak ikiye ayrılır. Gizli ayıp, ortaya çıktığı anda gecikmeksizin yükleniciye veya satıcıya bildirilmelidir.

Ayıp halinde iş sahibi; sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi veya ücretsiz onarım haklarından birini seçebilir; ayrıca uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Taşınmaz yapılara ilişkin ayıp nedeniyle açılacak davalarda zamanaşımı kural olarak teslimden itibaren beş yıldır; ayıp yüklenicinin ağır kusurundan kaynaklanıyorsa bu süre yirmi yıla çıkar.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Hisseli (paylı) bir taşınmazda paydaşlar ortak kullanım veya satış konusunda anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Mahkeme önce aynen taksimin (taşınmazın fiziken bölünmesi) mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk aşaması, paydaşlardan birinin diğerlerinin payını satın alması gibi pratik çözümler için önemli bir fırsattır; açık artırmada taşınmazın değerinin altında satılması riski dikkate alındığında bu fırsat değerlendirilmelidir.

Önalım (Şufa) Hakkı ve Ecrimisil

Önalım hakkı: Paylı bir taşınmazdaki paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar aynı bedel ve koşullarla bu payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, satışın öğrenilmesinden (noter aracılığıyla yapılan bildirimden) itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Dava sırasında satış bedeli ve tapu masrafları mahkemenin belirlediği sürede depo edilmelidir.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı): Bir taşınmazın malikin izni olmadan kullanılması halinde, kötü niyetli zilyetten geriye dönük olarak kullanım bedeli talep edilebilir. Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için kural olarak kullanıma engel olunduğunun ispatı (intifadan men) gerekir. Ecrimisil talebinde geriye doğru beş yıllık süre esas alınır.

Kat Mülkiyeti ve Komşuluk Uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerde ortaya çıkan aidat borçları, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılık, bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması ve gürültü gibi sorunlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilir. Bu uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

7445 sayılı Kanun ile kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Ödenmeyen aidatlar için ise ilamsız icra takibi yoluna gidilebilir ve gecikme tazminatı talep edilebilir.

Gayrimenkul Avukatının Rolü

Gayrimenkul hukukunda en etkili hukuki hizmet, uyuşmazlık çıktıktan sonra değil, işlemden önce verilen hizmettir. Satın alınacak bir taşınmazın tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa ve şerhlerin incelenmesi; imar durumunun ve yapı ruhsatının kontrolü; kat karşılığı sözleşmenin dengeli ve teminatlı biçimde hazırlanması, ileride çıkabilecek pek çok davayı baştan önler.

Uyuşmazlık doğduğunda ise doğru dava türünün seçilmesi, ihtiyati tedbir talebi, bilirkişi incelemesinin teknik olarak takip edilmesi ve zamanaşımı ile hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması belirleyicidir. Bursa'daki gayrimenkul uyuşmazlıklarınızda büromuz, tapu araştırmasından dava sürecinin sonuna kadar hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular