Kentsel Dönüşüm Hukuku

Büyük depremlerin ardından kentsel dönüşüm, Türkiye'nin ve Bursa'nın en önemli gündem maddelerinden biri haline geldi. Ancak bir binanın dönüşümü yalnızca teknik bir mesele değildir: Malikler arasında anlaşmazlık, müteahhit seçimi, sözleşme koşulları, kiracıların durumu ve idari işlemlere karşı süreler gibi pek çok hukuki sorun aynı anda ortaya çıkar. Bu yazıda; kentsel dönüşüm sürecini adım adım, hak kaybı yaşamamanız için dikkat etmeniz gereken noktalarla birlikte ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsalarda, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak amacıyla yapılan iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerinin bütünüdür. Sürecin yasal çerçevesi 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliğidir.

Kentsel dönüşüm hukuku üç ayrı hukuk dalının kesişiminde yer alır: İdare hukuku (riskli yapı tespiti, yıkım ve tahliye kararları), gayrimenkul hukuku (tapu, paylar ve şerhler) ve sözleşmeler hukuku (müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi). Bu nedenle sürecin bütüncül biçimde planlanması gerekir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurularak yaptırılır. Bakanlık ve idareler de gerekli gördükleri yapılar için resen tespit yaptırabilir. Tek bir malikin başvurusu, tüm bina için tespit yapılmasına yeterlidir.

Tespit raporu Bakanlık birimlerince incelendikten sonra yapı "riskli yapı" olarak belirlenir ve durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Ardından maliklere tebligat yapılır. Tebligat tarihi, bundan sonraki tüm süreler için başlangıç noktasıdır; tebligatın teslim alındığı tarihin not edilmesi büyük önem taşır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı vardır. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ve uzmanlardan oluşan teknik heyetler tarafından incelenir ve karara bağlanır. Teknik heyet kararına karşı ise idari yargı yoluna başvurulabilir.

İtirazın başarılı olabilmesi için raporun teknik olarak incelenmesi gerekir: Karot numunelerinin alınma yeri ve sayısı, donatı tespiti, zemin verileri ve hesap yöntemi itirazın temelini oluşturur. Bu noktada bağımsız bir inşaat mühendisinden teknik görüş alınması faydalı olur.

Malik Çoğunluğu ve Karar Alma

Riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulamaya (yeniden yapım, müteahhit seçimi, sözleşme koşulları) malikler, paylarıyla orantılı olarak salt çoğunlukla karar verir. Bu karar için tüm maliklere toplantı çağrısı usulüne uygun şekilde yapılmalı ve toplantı tutanağa bağlanmalıdır.

Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usulle ve rayiç değerinden az olmamak üzere açık artırma yoluyla öncelikle anlaşma sağlayan diğer maliklere satılabilir. Bu nedenle sürece katılmamak, malikin hakkını korumaz; aksine payının kendi iradesi dışında satılması sonucunu doğurabilir.

Müteahhitle Kat Karşılığı Sözleşme

Kentsel dönüşümde maliklerle müteahhit arasında yapılan sözleşme, sürecin en kritik belgesidir. Taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Sözleşmede şu hususlar açıkça düzenlenmelidir:

• Yeni bağımsız bölümlerin metrekaresi, konumu ve paylaşım oranı
• Kira yardımının müteahhit tarafından ödenip ödenmeyeceği ve tutarı
• İnşaat süresi ve gecikme halinde ödenecek cezai şart
• Arsa paylarının inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli devri
• Teminat mektubu ve iş bitirme garantisi
• Malzeme ve teknik şartname, iskân alınması yükümlülüğü

Kat karşılığı sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar hakkında ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kiracıların ve Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Durumu

Riskli yapıda oturan kiracılar da kentsel dönüşüm sürecinden doğrudan etkilenir. Yapının yıkım aşamasına gelmesiyle kira ilişkisi sona erer; kiracılar, kanunda ve yönetmelikte öngörülen şartları taşımaları halinde Bakanlık tarafından sağlanan kira yardımından yararlanabilir. Kiracının peşin ödediği kira bedelleri ile depozitosu ise kiraya verenden talep edilebilir.

Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve benzeri sınırlı ayni haklar ile şerhler yıkım sonrasında ortadan kalkmaz; malikin yeni yapıda oluşacak payı üzerinde devam eder. Bu durum, bankaların ve alacaklıların haklarını korurken, malikin yeni dairesini devralırken de dikkate alması gereken bir husustur.

Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere, yapının yıktırılması için süre verilir. Bu süre içinde yapı yıktırılmazsa, mülki amir ve idare tarafından tahliye ve yıkım işlemleri yürütülür; bu aşamada elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri de kesilebilir. Yıkım masrafları, idarece yapılması halinde maliklerden tahsil edilebilir.

Kentsel Dönüşümde Dava Yolları

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında doğru mahkemenin belirlenmesi, davanın kaderini etkiler. Bakanlık veya idare tarafından yapılan işlemler (riskli yapı tespiti, teknik heyet kararı, yıkım ve tahliye işlemleri, pay satışı) idare mahkemelerinde; müteahhitle yaşanan sözleşme uyuşmazlıkları asliye hukuk mahkemelerinde; maliklerin kendi aralarındaki ortaklık ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ise sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Kentsel dönüşüm kararlarına karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Ancak riskli yapının can güvenliği açısından tehlike oluşturması nedeniyle, mahkemeler bu taleplerde teknik verileri dikkatle değerlendirmektedir.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü

Kentsel dönüşümde avukatın rolü yalnızca dava açmak değildir. Malik toplantılarının hukuka uygun yürütülmesi, müteahhit tekliflerinin karşılaştırılması, sözleşmenin malikleri koruyacak şekilde müzakere edilmesi ve tapu işlemlerinin doğru sırayla yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler.

Bursa'da Osmangazi, Yıldırım ve Nilüfer başta olmak üzere pek çok ilçede kentsel dönüşüm süreçleri devam etmektedir. Büromuz; riskli yapı tespitine itiraz, kat karşılığı sözleşme hazırlığı, malikler arası uyuşmazlıklar ve idari davalarda hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular