İmar Hukuku

Bir arsanın değerini çoğu zaman üzerindeki imar durumu belirler. Bir plan değişikliği, bir ruhsat iptali ya da belediye encümeninden gelen bir yıkım kararı, yıllarca emek verilmiş bir yatırımı bir anda değersiz hale getirebilir. Üstelik imar uyuşmazlıklarında dava süreleri kısa, teknik konular ise karmaşıktır. Bu yazıda imar hukukunun temel kavramlarını ve haklarınızı korumanın yollarını sade bir dille ele alıyoruz.

İmar Hukuku Nedir?

İmar hukuku, yerleşim alanlarının plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun şekilde oluşmasını sağlamak amacıyla konulan kuralların bütünüdür. Belediyeler, il özel idareleri ve ilgili bakanlıklar imar planlarını hazırlar, yapı ruhsatlarını verir ve yapıları denetler. Bu işlemlerin tamamı idari işlem niteliğindedir ve idari yargının denetimine tabidir.

İmar hukukunun merkezinde mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki denge yer alır. Malik arsası üzerinde yapı yapma hakkına sahiptir; ancak bu hakkı imar planına, yönetmeliklere ve ruhsata uygun şekilde kullanmak zorundadır.

İmar Planları ve Plan İptal Davaları

İmar planları, nazım imar planı (genellikle 1/5000 ölçekli) ve uygulama imar planı (genellikle 1/1000 ölçekli) olarak hazırlanır. Planlar ve plan değişiklikleri onaylandıktan sonra bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu süre içinde ilgililer plana itiraz edebilir.

İmar planlarına karşı iptal davası, kural olarak askı ilan süresinin bitiminden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır. Planın uygulanmasına yönelik bir işlem (parselasyon, ruhsat reddi vb.) tesis edildiğinde, bu işlemle birlikte plana karşı da dava açılabilmesi mümkündür. Plan iptal davalarında mahkeme, planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygunluğunu bilirkişi aracılığıyla inceler.

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni (İskân)

3194 sayılı İmar Kanunu'na göre kanunda sayılan istisnalar dışında, tüm yapılar için ilgili idareden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alındıktan sonra, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanması ve başlama tarihinden itibaren beş yıl içinde yapının tamamlanması gerekir; aksi halde ruhsat hükümsüz hale gelebilir.

Yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasının ardından yapı kullanma izni (iskân) alınır. İskânsız yapılarda abonelik işlemleri, kat mülkiyetine geçiş ve satış işlemlerinde sorunlar yaşanabilir. Ruhsat veya iskân başvurusunun reddine karşı idare mahkemesinde dava açılabilir.

Kaçak Yapı, Mühürleme ve Yıkım Kararı

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılar "kaçak yapı" olarak nitelendirilir. Bu durum tespit edildiğinde, idare tarafından yapı tutanağı düzenlenir, yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur. Yapı sahibine, aykırılığı gidermesi veya ruhsat alması için bir ay süre verilir.

Bu süre içinde aykırılık giderilmezse belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından ruhsat iptal edilir ve yapının yıkımına karar verilir. Yıkım kararı yapı sahibine tebliğ edilir; yapı sahibi yıkmazsa yıkım idare tarafından yapılır ve masrafları sahibinden alınır.

İmar Para Cezaları

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapılması halinde, yıkım kararının yanı sıra 3194 sayılı Kanun'un 42. maddesi uyarınca imar para cezası da uygulanır. Ceza; yapı sahibine, yapı müteahhidine ve sorumluluğu bulunan fenni mesullere verilebilir. Cezanın miktarı; yapının sınıfı, aykırılığın niteliği ve büyüklüğü dikkate alınarak hesaplanır.

İmar para cezalarına karşı yetkili yargı yeri idare mahkemesidir. Cezanın hesaplanmasında yapı sınıfının veya alanın yanlış belirlenmesi, aykırılığın niteliğinin hatalı değerlendirilmesi ve tebligattaki usulsüzlükler sık rastlanan iptal sebepleridir. Dava süresi tebliğ ile başladığından, karar elinize ulaştığında vakit kaybetmeden hukuki destek alınmalıdır.

Düzenleme Ortaklık Payı ve 18. Madde Uygulaması

İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca idare, imar planına uygun parseller oluşturmak için bölgedeki arazi ve arsaları birleştirip yeniden dağıtabilir (parselasyon). Bu işlem sırasında yol, park, otopark, okul ve benzeri kamu hizmet alanlarının karşılanması için maliklerin taşınmazlarından düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir. Bu kesinti, düzenlemeye giren arazinin yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez.

Parselasyon işleminde yanlış DOP oranı uygulanması, malikin hisselendirilmesi, taşınmazın eski konumundan uzağa tahsis edilmesi veya daha önce yapılmış kesintilerin dikkate alınmaması gibi hatalar sıkça görülür. Bu işlemlere karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu

İmar hukukunun bir de ceza hukuku boyutu vardır. Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesine göre yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan ya da yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Ruhsatsız inşaatlara elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişiler de cezalandırılır.

Kanun, bu suç bakımından önemli bir etkin pişmanlık imkânı tanır: Yapının imar planına ve ruhsata uygun hale getirilmesi halinde kamu davası düşer, mahkûmiyet hükmü verilmişse bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Ceza yargılamasına ilişkin ayrıntılar için Ceza Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Komşu Parseldeki Kaçak Yapıya Karşı Haklarınız

Komşu parselde imar mevzuatına aykırı bir yapı yapılıyorsa, ilgili belediyeye yazılı şikâyette bulunarak tespit yapılmasını ve yasal işlem başlatılmasını talep edebilirsiniz. İdare 30 gün içinde cevap vermez veya işlem yapmayı reddederse, bu tutuma karşı idare mahkemesinde dava açabilirsiniz.

Komşu parsele verilen yapı ruhsatının imar planına veya yönetmeliğe aykırı olması halinde, komşu malikler menfaat ilişkileri bulunduğundan ruhsatın iptali için dava açabilir. Ayrıca yapı nedeniyle taşınmazınıza zarar veriliyorsa, adli yargıda elatmanın önlenmesi ve tazminat davaları da gündeme gelebilir.

İmar Hukuku Avukatının Rolü

İmar uyuşmazlıkları; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve zaman zaman ceza hukukunun birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bir imar avukatı; taşınmazın imar durumunu ve ruhsat geçmişini inceler, plan değişikliklerini takip eder, yıkım ve para cezası kararlarına karşı süresinde dava açar ve yürütmenin durdurulması talebiyle mülkünüzü korur.

Bursa Büyükşehir Belediyesi ile Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım ve diğer ilçe belediyelerinin imar işlemlerine karşı büromuz; plan iptali, ruhsat, yıkım, imar para cezası ve parselasyon davalarında hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular