Kiracı Nasıl Çıkarılır? Ev Sahibi İçin Yasal Tahliye Yolları Rehberi (2026)

“Kiracım kirayı ödemiyor”, “evi oğluma vermem gerekiyor”, “evi yeni satın aldım ama kiracı çıkmıyor”… Ev sahiplerinin en sık karşılaştığı bu durumların her biri, kanunda farklı bir tahliye yoluna karşılık gelir. Yanlış yolun seçilmesi ya da bir aylık sürenin kaçırılması, ev sahibinin aylarca, hatta bir yıl daha beklemesine yol açabilir.

Bu rehberde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabını; tüm yasal yolları, süreleri ve güncel Yargıtay kararlarını adım adım ele alıyoruz. Bursa’da kira uyuşmazlıklarında sık karşılaştığımız soruları da yazının sonunda yanıtladık. Kira sözleşmesi, kira artışı ve kira tespit davası gibi konulardaki genel bilgiler için Kira Hukuku sayfamızı da inceleyebilirsiniz.

Tahliye Yolları – Özet Tablo

Ev Sahibi Kiracıyı İstediği Zaman Çıkarabilir mi?

Hayır. Kiracı nasıl çıkarılır sorusuna verilecek ilk cevap, ev sahibinin bunu tek başına ve istediği zaman yapamayacağıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiracıyı güçlü biçimde korur. TBK’nın 347. maddesine göre kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için kendiliğinden uzar. Yani “bir yıllık sözleşme yaptık, süre doldu, çıkması gerekir” düşüncesi hukuken doğru değildir.

TBK’nın 354. maddesi ise dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler. Bu nedenle sözleşmeye “ev sahibi istediği zaman sözleşmeyi feshedebilir” gibi bir madde yazılmış olsa bile, bu madde kiracıyı çıkarmak için tek başına yeterli değildir.

Tahliye Sebepleri: Genel Bakış

Kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı, tahliye sebebine göre değişir. Kanundaki tahliye sebeplerini gruplar hâlinde toplamak, hangi yolun size uygun olduğunu anlamayı kolaylaştırır:

Bu sebepler sınırlı sayıdadır. Kiracının “geçimsiz” olması, ev sahibinin evi daha yüksek kirayla başkasına vermek istemesi ya da evi satmak istemesi tek başına tahliye sebebi değildir. Aşağıda her bir sebebi şartları ve süreleriyle birlikte inceliyoruz.

Kira Ödenmezse Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Temerrüt – TBK 315)

Kiracının kira bedelini veya aidat gibi yan giderleri ödememesi, en sık karşılaşılan tahliye sebebidir. TBK’nın 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gider ödemesini ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu süre içinde de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden başlar. Otuz günlük süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren tahliye için iki yoldan birini seçebilir:

1. Dava yolu: Noterden ihtarname gönderilir; süre dolduktan sonra arabuluculuğa başvurulur, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
2. İcra yolu: İcra dairesi aracılığıyla Örnek 13 ödeme emri gönderilir. Bu yol, aşağıda ayrıca açıklanmıştır ve arabuluculuk şartına tabi değildir.

Uygulamada sık yapılan bir hata, ihtarnamede otuz günden kısa süre verilmesi ya da sürenin dolması beklenmeden işlem yapılmasıdır. Yargıtay, otuz günlük ödeme süresi dolmadan yapılan tahliye talebinin kanuna aykırı olduğunu ve mahkemenin bu sürenin dolup dolmadığını kendiliğinden incelemesi gerektiğini kabul etmektedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK 352/2)

Kiracı kirayı geç de olsa ödüyorsa, temerrüt nedeniyle tahliye çoğu zaman mümkün olmaz. Kirayı sürekli geciktiren kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir. TBK’nın 352/2. maddesine göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu yolun şartları şunlardır:

• İhtarlar aynı kira yılı içinde yapılmış olmalıdır. Farklı kira yıllarındaki ihtarlar birleştirilemez.
• İhtarlar haklı olmalıdır: İhtarın gönderildiği tarihte kira bedeli muaccel olmuş ve ödenmemiş olmalıdır. Vadesi gelmemiş kira için gönderilen ihtar haklı değildir.
• İhtarlar yazılı olmalıdır. Uygulamada ispat kolaylığı nedeniyle noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilir.
• İki ihtar, iki ayrı kira dönemine ait borç için gönderilmelidir.
• Dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı olduğundan, bu süre içinde arabuluculuğa başvurulması önem taşır.

İki haklı ihtarın önemli bir özelliği, kiracının ihtardan sonra borcunu ödemesinin sonucu değiştirmemesidir. İhtar haklı olduğu sürece, sonradan yapılan ödeme tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

İcra Yoluyla Tahliye: Örnek 13 ve Örnek 14

Dava açmadan kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı icra yoludur. İcra ve İflas Kanunu, belirli durumlarda dava açmadan, icra dairesi aracılığıyla tahliye istenmesine imkân tanır. Bu yolların en önemli avantajı, kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuk şartına tabi olmamalarıdır. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini arabuluculuk zorunluluğunun dışında tutmuştur.

Örnek 13: Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Takibi (İİK 269)

Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, icra dairesinden kiracıya Örnek 13 “tahliye ihtarlı ödeme emri” gönderilmesini talep edebilir. Süreç şöyle işler:

1. İcra dairesi kiracıya, birikmiş kira borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyerlerinde otuz gün süre veren ödeme emri gönderir.
2. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Kiracı kira sözleşmesini açıkça ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.
3. Kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde borcu ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Bu talep, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır.
4. Kiracı itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunur.
5. İcra mahkemesinin tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeden, kararın kiracıya tebliğinden itibaren on gün geçtikten sonra icra dairesince yerine getirilebilir.

Örnek 14: Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takip (İİK 272)

Kiracının yazılı tahliye taahhüdü varsa ve taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatabilir. Kiracıya Örnek 14 tahliye emri gönderilir. Kiracı itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Çıkarma (TBK 352/1)

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Elinde geçerli bir taahhütname bulunan ev sahibi için kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı, en kısa yollardan biridir. TBK’nın 352/1. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için şu şartlar aranır:

• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması: Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan, hatta sözleşmeden önce alınan taahhütnameler, kiracının serbest iradesiyle verilmediği gerekçesiyle kural olarak geçersiz sayılır.
• Yazılı olması: Sözlü taahhüt yeterli değildir. Noter onayı şart olmamakla birlikte, imza itirazı riskini azaltır.
• Belirli bir boşaltma tarihi içermesi: “Ev sahibi istediğinde çıkacağım” gibi belirsiz ifadeler geçerli bir taahhüt oluşturmaz.
• Taahhüdü kiracının (veya yetkili temsilcisinin) vermiş olması.
• Bir aylık sürenin kaçırılmaması: Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde işlem yapılmazsa, bu taahhüde dayanarak tahliye istenemez.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350/1)

Evde kendisi veya çocuğu oturacak bir ev sahibi için kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı, ihtiyaç nedeniyle tahliyedir. TBK’nın 350/1. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, ileride doğması muhtemel ya da bahane niteliğindeki ihtiyaçlar tahliye sebebi oluşturmaz. Mahkemeler; tanık beyanları, tapu ve nüfus kayıtları, iş yeri ve okul belgeleri ile gerektiğinde keşif yoluyla ihtiyacın varlığını araştırır.

Uygulamada ihtiyaç iddiasını destekleyen durumlara örnekler şunlardır:

• Ev sahibinin kirada oturuyor olması ve kendi evine taşınmak istemesi,
• Evlenecek çocuğun konut ihtiyacı (evlilik hazırlığının somut olarak ispatlanması gerekir),
• Ev sahibinin emekli olarak memleketine dönmesi veya iş yerinin değişmesi,
• Sağlık sorunları nedeniyle asansörlü veya giriş katında bir konuta ihtiyaç duyulması,
• Üniversiteyi kazanan çocuğun aynı şehirde barınma ihtiyacı,
• Ev sahibinin kendi mesleğini icra edeceği bir işyerine ihtiyaç duyması.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin sonunda, süre bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır.

TBK’nın 353. maddesi önemli bir kolaylık sağlar: Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu nedenle uygulamada, sözleşme süresinin bitiminden önce kiracıya noter aracılığıyla ihtiyaç bildirimi yapılması sıkça başvurulan bir yöntemdir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK 355)

İhtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettiren ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, ihtiyaç iddiasının samimi olması gerektiğini bir kez daha ortaya koyar.

Ev Satılınca Kiracı Çıkmak Zorunda mı? Yeni Malikin İhtiyacı (TBK 351)

Evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Bu nedenle evi yeni satın alan kişi için kiracı nasıl çıkarılır sorusu, kanunda ayrı bir usule bağlanmıştır. Kiralananın mülkiyeti el değiştirdiğinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Ancak kanun, kiralananı sonradan edinen kişiye ihtiyaç hâlinde özel bir tahliye imkânı tanır.

TBK’nın 351. maddesine göre yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa iki yoldan birini seçebilir:

1. Altı aylık yol: Edinme (tapu devri) tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açar.
2. Süre sonu yolu: Kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirir.

Uygulamada en sık yapılan hata, tapu devrinden sonraki bir aylık bildirim süresinin kaçırılmasıdır. Bu süre kaçırılırsa altı aylık yol kapanır ve yeni malik, kira süresinin sonunu beklemek zorunda kalır. Yeni malikin de ihtiyacını, aynı şekilde gerçek, samimi ve zorunlu olarak ispatlaması gerekir.

Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye (TBK 350/2)

Bina yenilenecekse kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı TBK 350/2’de yer alır: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde açacağı davayla tahliye isteyebilir.

Bu davada basit tadilat veya boya-badana yeterli değildir; yapılacak işin kiracı içerideyken yapılmasının imkânsız olması gerekir. Uygulamada mahkemeler, yapılacak işlere ilişkin onaylı proje ve gerekli izinlerin varlığını, işin niteliğini ve kiracının işler sırasında taşınmazı kullanıp kullanamayacağını keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapılarda ise 6306 sayılı Kanun’un özel hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski hâliyle başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, işler tamamlandıktan sonra taşınmazı yeni durumu ve kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Evi Varsa (TBK 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu davada ev sahibinin, sözleşme kurulurken kiracının konutunu bilmediği varsayılır; aksini ispat yükü kiracıdadır. Konutun “oturmaya elverişli” olması, yani kiracının sosyal durumuna ve ihtiyaçlarına uygun olması gerekir. Kiracının konutunun Bursa’nın farklı bir ilçesinde (örneğin kiralanan Nilüfer’de, kiracının evi Osmangazi’de) bulunması hâlinde bu sebebe dayanılamaz.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır? (TBK 347)

Kanun, ev sahibine sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânını yalnızca uzun bir sürenin sonunda tanır. TBK’nın 347. maddesine göre belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Burada sık yapılan hata, sürenin sözleşme başlangıcından itibaren on yıl olarak hesaplanmasıdır. Belirli süreli sözleşmelerde on yıl, sözleşme süresinin bitiminden sonra başlar:

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim süresi kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve bir sonraki uzama yılı için bildirim yapılması gerekir.

Kiracı Eve Zarar Veriyor veya Komşuları Rahatsız Ediyorsa (TBK 316)

Eve zarar veren ya da komşuları rahatsız eden kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı TBK 316’dadır. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir ve tahliye davası açılabilir.

TBK 316/3’e göre kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının ev sahibi, aynı binada oturanlar ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi durumlarında ise kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu davalarda komşu tanıklar, yönetim kurulu kararları, tutanaklar, fotoğraflar ve tespit raporları önemli delillerdir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan tahliye davası, usulden reddedilir. İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri (Örnek 13 ve Örnek 14) bu zorunluluğun dışındadır. Dava yoluyla kiracı nasıl çıkarılır diye düşünen ev sahibinin ilk durağı bu nedenle arabulucudur.

1. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Bursa merkez ilçeleri için başvurular Bursa Adliyesi bünyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılabilir.
2. Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir ve taraflar görüşmeye davet edilir.
3. Arabulucu, uyuşmazlığı kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
4. Taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alındığında mahkeme ilamı niteliği kazanır. Örneğin kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağı kararlaştırılabilir.
5. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

Arabuluculuk, tahliye davasındaki bir aylık sürelerle birlikte düşünülmelidir. Arabulucuya başvurulan tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, dava açma süresinin hesabında dikkate alınmaz. Yine de sürelerin son günlerine bırakılmaması, hak kaybı riskini azaltır.

Tahliye İhtarnamesi Nasıl Hazırlanır? (Örnek Metin)

Uygulamada kiracı nasıl çıkarılır sorusunun ilk adımı çoğu zaman ihtarnamedir. Tahliye süreçlerinin büyük bölümü yazılı bir ihtar veya bildirimle başlar: temerrüt ihtarı, iki haklı ihtar, yeni malik bildirimi, ihtiyaç bildirimi ve on yıllık uzama sonunda yapılacak fesih bildirimi. Kanun bu bildirimlerin çoğu için yalnızca “yazılı” olma şartı arar; ancak tebliğ tarihinin ispatı ve sürelerin hesabı bakımından ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi uygulamada en güvenli yoldur.

Bir ihtarnamede bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:

• Kiraya verenin ve kiracının kimlik ve adres bilgileri,
• Kiralananın açık adresi ile kira sözleşmesinin tarihi ve süresi,
• Ödenmeyen kira dönemleri ve tutarları (temerrüt ve iki haklı ihtarda),
• Kiracıya verilen süre (temerrüt ve özen borcu ihtarlarında konut ve çatılı işyeri için en az otuz gün),
• Süre içinde borç ödenmez veya aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceği ve tahliye için yasal yollara başvurulacağı,
• İhtiyaç bildirimlerinde ihtiyacın kimin için ve hangi sebeple doğduğu.

Tahliye Davası Nasıl Açılır? Görevli Mahkeme, Deliller ve Süreç

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava yoluyla kiracı nasıl çıkarılır sorusunda ilk belirlenmesi gereken, görevli mahkemedir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme, kira bedelinin miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak davalı kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri, yani çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava İçin Gerekli Belgeler

• Kira sözleşmesi (yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisi banka dekontları ve tanıkla da ispatlanabilir),
• Tapu kaydı,
• Gönderilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• İhtiyaç davalarında ihtiyacı gösteren belgeler (kira sözleşmesi, nüfus kaydı, iş yeri yazısı, sağlık raporu, evlilik hazırlığını gösteren belgeler vb.),
• Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda taahhütnamenin aslı.

Yargılama Süreci ve Masraflar

Tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulüne göre görülür. Dilekçelerin karşılıklı verilmesinin ardından mahkeme tanık dinler, gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Yargılamanın süresi; mahkemenin iş yüküne, tebligatlara, keşif ihtiyacına ve tanık sayısına göre değişir. Dava açılırken başvuru harcı, nispi harç ve gider avansı yatırılır. Tahliye davalarında harç, uygulamada bir yıllık kira bedeli esas alınarak hesaplanır.

Tahliye Kararından Sonra

Tahliye kararı alındıktan sonra kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, ilamlı icra yoluyla tahliye istenir. İcra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir; emre uyulmazsa, icra memuru gözetiminde ve gerekirse kolluk desteğiyle tahliye gerçekleştirilir. Kiracının kararı istinaf etmesi ve icranın geri bırakılmasını sağlaması gibi ihtimaller de bulunduğundan, karardan sonraki aşamanın da planlanması gerekir.

Hangi Tahliye Yolu Size Uygun? Durum Bazlı Rehber

Kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı her somut durumda farklıdır. Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan durumlar için uygun tahliye yolunu ve atılması gereken ilk adımı özetlemektedir.

Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı 10 Hata

Kiracı nasıl çıkarılır sorusunda sorun çoğu zaman kanunda değil, uygulamada yapılan hatalardadır. Tahliyeyi aylarca geciktirebilen en sık hatalar şunlardır:

1. Kiracıyı kendi imkânlarıyla çıkarmaya çalışmak (kilit değiştirmek, abonelikleri kestirmek).
2. Tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatmak.
3. Tahliye taahhüdünü aldıktan sonra kiracıyla yeni kira sözleşmesi yapmak.
4. Temerrüt ihtarında otuz günden kısa süre vermek.
5. Vadesi gelmemiş kira için ihtar göndermek (haksız ihtar).
6. İhtarları farklı kira yıllarında göndermek.
7. Bir aylık dava açma süresini kaçırmak.
8. Evi satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmamak.
9. Belirli süreli uzun sözleşmelerde süre dolmadan ihtiyaç davası açmak.
10. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak.

Bursa’da Kiracı Tahliye Süreci

Bursa’da kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı kanundaki yollarla aynıdır; farklılık yalnızca başvurulacak merciler bakımındandır. Bursa’da kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yere göre Bursa sulh hukuk mahkemelerinde veya İnegöl, Gemlik gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerde o ilçenin sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Örnek 13 ve Örnek 14 tahliye takipleri Bursa icra dairelerinden, arabuluculuk başvuruları ise ilgili adliyedeki arabuluculuk bürosundan yürütülür.

Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım gibi yoğun konut bölgelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve taşınmazın satışı sonrası yeni malik ile kiracı arasındaki anlaşmazlıklardır. Bursa’nın sanayi ve ticaret yoğunluğu nedeniyle işyeri kiralarında da tahliye ve kira bedelinin uyarlanması talepleri sık görülür. Hangi ilçede olursa olsun, sürelerin ve yolun doğru belirlenmesi sürecin hızını doğrudan etkiler.

Kiracı Tahliyeye Karşı Hangi Savunmaları Yapabilir?

Tahliye sürecini planlarken kiracının ileri sürebileceği savunmaları bilmek, ev sahibinin hatalardan kaçınmasını sağlar. Kiracı tarafında olanlar için ise bu başlık, tahliye talebinin kanuni şartlarının bulunup bulunmadığını değerlendirmeye yardımcı olur. Uygulamada en sık karşılaşılan savunmalar şunlardır:

• Ödeme savunması: Kiracı, kira bedellerini ödediğini ileri sürebilir. Kira ödemesinin kural olarak yazılı belgeyle (banka dekontu, makbuz) ispatlanması gerekir; bu nedenle kiranın banka aracılığıyla ve açıklamalı ödenmesi her iki taraf için de önemlidir.
• İhtarın haksız veya eksik olduğu: Vadesi gelmemiş kira için ihtar gönderilmesi, otuz günden kısa süre verilmesi ya da ihtarların farklı kira yıllarında yapılması, tahliye talebini sonuçsuz bırakabilir.
• Sürenin kaçırıldığı: Bir aylık dava açma süresi veya yeni malikin bir aylık bildirim süresi geçirilmişse, kiracı bunu savunma olarak ileri sürebilir; mahkeme de bu süreleri kendiliğinden gözetir.
• İhtiyacın samimi olmadığı: Ev sahibinin başka boş konutları bulunması, ihtiyacın geçici olması veya asıl amacın kira bedelini artırmak olduğunun anlaşılması hâlinde ihtiyaç davası reddedilebilir.
• Tahliye taahhüdünün geçersizliği: Taahhüdün sözleşmeyle aynı gün veya baskı altında alındığı, boşaltma tarihinin belirsiz olduğu ya da taahhütten sonra yeni sözleşme yapıldığı ileri sürülebilir.
• Arabuluculuk şartının yerine getirilmediği: Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Yeniden kiralama yasağına dayalı tazminat: İhtiyaç veya yeniden inşa gerekçesiyle tahliye edilen kiracı, taşınmazın üç yıl içinde haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanması hâlinde en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir.

Kiracının Tahliyesinde Avukatın Rolü

Tahliye süreçlerinde avukat; somut olaya uygun tahliye sebebini ve yolunu belirler, ihtarname ve bildirimlerin kanuna uygun içerik ve sürelerle hazırlanmasını sağlar, arabuluculuk görüşmelerinde müvekkilini temsil eder, icra takibini veya tahliye davasını yürütür ve kararın icrasını takip eder. Kiracı tarafında ise tahliye talebinin kanuni şartlarının bulunup bulunmadığını değerlendirir ve kiracının haklarını savunur.

Kanunen avukat tutma zorunluluğu yoktur. Ancak kira hukukundaki bir aylık hak düşürücü süreler ve şekil şartları göz önünde bulundurulduğunda, sürecin başında hukuki destek alınması zaman ve hak kaybının önlenmesine yardımcı olur. Büromuzun kira uyuşmazlıklarındaki çalışma alanı hakkında bilgi için Kira Hukuku sayfasına göz atabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kirayı ödemezse kaç ayda çıkarılır?

Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Örnek 13 icra takibinde kiracıya otuz gün ödeme süresi tanınır; itiraz edilmezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir. İtiraz edilmesi veya dava yoluna gidilmesi hâlinde süre, mahkemenin iş yüküne ve tebligatlara göre uzar.

Ev sahibi kiracıyı sebepsiz çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Bu süre dolmadan, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri bulunmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresi dolunca kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak tek başına tahliye isteyemez.

Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı?

Satış, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, ihtiyacı varsa tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra tahliye davası açabilir veya kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Kural olarak geçerli değildir. Taahhüdün, kiralananın kiracıya tesliminden sonra kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütler, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edildiğinden geçersiz sayılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalı?

Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Çocuğum için evi boşalttırabilir miyim?

Evet. Kanun; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç nedeniyle tahliyeye imkân tanır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir.

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Ancak Örnek 13 ve Örnek 14 gibi ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde arabuluculuk şartı aranmaz.

10 yıl dolan kiracı nasıl çıkarılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunularak sözleşmeye sebep göstermeksizin son verilebilir.

İki haklı ihtar ne demek?

Aynı kira yılı içinde, vadesi geldiği hâlde ödenmeyen kira bedelleri için kiracıya iki ayrı yazılı ihtar gönderilmesidir. Bu durumda kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir; kiracının sonradan ödeme yapması sonucu değiştirmez.

Kiracıyı çıkarmak için kapı kilidini değiştirebilir miyim?

Hayır. Kendiliğinden tahliye hukuka aykırıdır ve ev sahibinin cezai ve hukuki sorumluluğunu doğurabilir. Tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilebilir.

Bursa’da tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bursa merkez ilçelerindeki taşınmazlar için Bursa sulh hukuk mahkemeleri, kendi adliyesi bulunan ilçelerde ise o ilçenin sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Dava öncesinde arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekir.

Tahliye ihtarnamesi noterden mi gönderilmeli?

Kanun çoğu bildirim için yalnızca yazılı şekil arar. Ancak tebliğ tarihinin ve içeriğin ispatı, sürelerin doğru hesaplanması bakımından noter aracılığıyla gönderilmesi uygulamada en güvenli yoldur.

Kiracı kira ödemelerini elden yaptığını söylerse ne olur?

Kira ödemesinin kural olarak yazılı belgeyle ispatlanması gerekir. Kiracı makbuz veya banka kaydı gibi bir belge sunamazsa ödeme savunması genellikle sonuç doğurmaz. Bu nedenle kiranın banka aracılığıyla ve açıklamalı ödenmesi önerilir.

Kaynakça

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315, 316, 347, 350, 351, 352, 353, 354, 355
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 269, 269/a, 269/b, 272
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2877, K. 2026/2766, T. 05.05.2026
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2623, K. 2025/3930, T. 09.09.2025 (RG 07.11.2025, S. 33070)
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/(6)3-1540, K. 2021/878, T. 29.06.2021

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.