Kirayı Ödemeyen Kiracı: Kira Alacağı İcra Takibi, Örnek 13 ve Tahliye Rehberi (2026)

Kira alacağı icra takibi, kirayı ödemeyen kiracıdan birikmiş kira bedellerinin icra dairesi aracılığıyla tahsil edilmesi ve gerekiyorsa kiracının tahliye edilmesi için başlatılan takiptir. En sık kullanılan yol, tahliye ihtarlı ödeme emri olarak bilinen Örnek 13 takibidir. Bu rehberde kira alacağı icra takibinin türlerini, ödeme ve itiraz sürelerini, icra mahkemesinden tahliye istenmesini, kiracının savunmalarını ve Yargıtay’ın güncel kararlarını adım adım ele alıyoruz.

Birkaç aydır kira ödemeyen, telefonlara çıkmayan ya da “ödeyeceğim” deyip ödemeyen kiracı… Ev sahiplerinin en sık karşılaştığı bu sorunda kapı kilidini değiştirmek, elektriği kesmek veya eşyaları dışarı çıkarmak hukuka aykırıdır ve ev sahibini zor durumda bırakır. Kanun, kira alacağının tahsili ve tahliye için hızlı ve etkili yollar öngörür; önemli olan, doğru yolu seçmek ve süreleri kaçırmamaktır.

Rehberi İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile 12. Hukuk Dairesi’nin kararları çerçevesinde hazırladık. Diğer tahliye sebepleri için kiracı nasıl çıkarılır rehberimize göz atabilirsiniz.

Kira Alacağı İcra Takibi – Hangi Yol, Ne Zaman?

Kirayı Ödemeyen Kiracıya Karşı Hukuki Yollar

Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödenmezse kiracı temerrüde düşer. TBK m. 315’e göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu süre içinde de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür. Kiracı verilen süre içinde de ödemezse kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye isteyebilir.

Kira alacağı için ev sahibinin önünde temelde üç yol vardır:

1. Tahliye talepli icra takibi (Örnek 13): Hem birikmiş kira alacağının tahsili hem de kiracının tahliyesi istenir. En hızlı ve en sık kullanılan yoldur.
2. Genel haciz yoluyla icra takibi: Kiracının tahliyesi istenmeden yalnızca kira alacağının tahsili amaçlanır. Kira ilişkisinin devam etmesi istendiğinde veya kiracı zaten taşınmışsa tercih edilir.
3. İhtar ve tahliye davası: TBK m. 315 uyarınca noter aracılığıyla ihtar gönderilir; süre içinde ödeme yapılmazsa arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Örnek 13: Tahliye İhtarlı Kira Alacağı İcra Takibi

İİK m. 269 uyarınca kiraya veren, kira bedeli ödenmediğinde icra dairesine başvurarak kiracıya tahliye ihtarlı ödeme emri (Örnek 13) gönderilmesini isteyebilir. Bu takip için kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir; sözlü kira ilişkisine dayanılarak da başlatılabilir. Ancak yazılı sözleşme, kiracının itirazı hâlinde işi önemli ölçüde kolaylaştırır.

Ödeme ve İtiraz Süreleri

• Ödeme süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, birikmiş kira borcunu ödemesi için ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün süre verilir.
• İtiraz süresi: Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir.
• Kira ilişkisine itiraz: Kiracı, kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını açıkça ve kesin olarak reddetmezse, kira ilişkisini ve kira miktarını kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2).
• Ödeme yapılırsa: Kiracı 30 gün içinde birikmiş borcun tamamını öderse tahliye istenemez; ancak bu durum, şartları varsa “iki haklı ihtar” sebebiyle ileride tahliye davası açılmasına engel değildir.

Kiracı İtiraz Etmez ve Ödemezse: İcra Mahkemesinden Tahliye

Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve 30 günlük süre içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. İcra mahkemesi, kiracının 30 günlük süre içinde ödeme yapıp yapmadığını inceler. Bu 6 aylık süre kaçırılırsa, icra mahkemesi yoluyla tahliye imkânı ortadan kalkar.

Kiracı İtiraz Ederse: İtirazın Kaldırılması ve Tahliye

Kiracı süresi içinde itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. İtirazın kaldırılması yolunda icra mahkemesi, kira ilişkisini ve borcu yazılı belgeler üzerinden inceler; bu nedenle yazılı kira sözleşmesi büyük önem taşır. Kiracının borcu ödediğine ilişkin itirazı da ancak yazılı belgeyle ispatlanabilir. Kiraya veren ayrıca genel mahkemede itirazın iptali davası da açabilir; bu dava yolu arabuluculuk şartına tabi olabilir.

30 Günlük Sürede Ödemenin Değerlendirilmesi

Kiracının 30 günlük ödeme süresi içinde borcunu ödeyip ödemediği, tahliye kararı açısından belirleyicidir. Ödemenin kural olarak icra dairesine veya kiraya verene, borcu tamamen karşılayacak şekilde ve süresi içinde yapılması gerekir.

Tahliye Kararının Uygulanması

İcra mahkemesinin tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeden, kararın kiracıya tebliğinden itibaren on gün geçtikten sonra icra dairesince yerine getirilebilir. Kiracı kanun yoluna başvurarak tahliyenin ertelenmesini isterse, kanunda öngörülen teminatı yatırması gerekir. Tahliye, icra memuru tarafından ve gerektiğinde kolluk yardımıyla yapılır.

Yalnızca Kira Alacağı İçin Genel Haciz Yoluyla İcra Takibi

Ev sahibi kiracının tahliyesini istemiyor ya da kiracı zaten taşınmışsa, birikmiş kira ve yan gider alacakları için genel haciz yoluyla ilamsız takip başlatabilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiracının maaşı, banka hesapları, araçları gibi malvarlığı haczedilebilir.

• İtiraz edilirse: Kiraya veren, yazılı kira sözleşmesi gibi İİK m. 68’de sayılan belgelere sahipse icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Aksi hâlde genel mahkemede itirazın iptali davası açılır.
• İcra inkâr tazminatı: Haksız itiraz eden kiracı aleyhine, şartları varsa alacağın belirli bir oranında icra inkâr tazminatına hükmedilebilir.
• Kefil: Kira sözleşmesinde geçerli bir kefalet varsa takip kefile karşı da yöneltilebilir; kefaletin geçerliliği kanundaki şekil şartlarına bağlıdır.

İhtar ve Tahliye Davası: Kira Alacağında Dava Yolu

Kira alacağı icra takibi yerine dava yolu tercih edilecekse, kiraya veren önce kiracıya TBK m. 315 uyarınca noter aracılığıyla, konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün süre veren ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini bildiren bir ihtarname gönderir. Süre içinde ödeme yapılmazsa, arabulucuya başvurulduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Kiracı kira bedelini bir kira yılı içinde iki kez geciktirir ve her seferinde kendisine yazılı ihtar gönderilirse, kiraya veren iki haklı ihtar sebebiyle kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2). Bu sebep, kiracı borcunu sonradan ödemiş olsa bile uygulanabilir. Ayrıntılar için kiracı nasıl çıkarılır rehberimize göz atabilirsiniz.

Kira Alacağında Zamanaşımı, Faiz ve Yan Giderler

• Zamanaşımı: Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147). Bu süre, her bir kira bedelinin muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işler.
• Faiz: Ödenmeyen kira bedellerine, temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz istenebilir. Sözleşmede kiracı aleyhine ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükümler ise geçersizdir (TBK m. 346).
• Yan giderler: Sözleşmede kiracıya ait olduğu kararlaştırılan aidat, su, doğal gaz gibi yan giderler de kira alacağıyla birlikte takip konusu yapılabilir.
• Depozito: Kiracının depozitosu varsa, kira sözleşmesi sona erdikten sonra birikmiş borçlar depozitodan mahsup edilebilir. Depozitonun iadesine ilişkin kurallar için kiracı hakları ve depozito iadesi rehberimize göz atabilirsiniz.

Kiracı Açısından Kira Alacağı İcra Takibi

Kendisine Örnek 13 ödeme emri tebliğ edilen kiracı, sürelere dikkat etmelidir:

1. Borcun tamamını 30 gün içinde ödeyerek tahliye riskini ortadan kaldırabilir.
2. Kira ilişkisine, kira miktarına veya borca itirazı varsa, bunu 7 gün içinde ve açık ve kesin şekilde ileri sürmelidir.
3. Daha önce yaptığı ödemeleri, banka dekontu gibi yazılı belgelerle itiraz aşamasında sunmalıdır.
4. Kiralananda ayıp bulunması gibi nedenlerle kira bedelinden kendiliğinden kesinti yapmışsa, bu kesintinin hukuki dayanağını değerlendirmelidir; haksız kesintiler temerrüde yol açabilir.

Bursa’da Kira Alacağı İcra Takibi

Bursa’da kira alacağı icra takipleri, borçlu kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri gibi yetki kurallarına göre Bursa icra dairelerinde başlatılabilir. Örnek 13 takibinde tahliye ve itirazın kaldırılması talepleri Bursa icra hukuk mahkemelerinde, tahliye ve alacak davaları ise Bursa sulh hukuk mahkemelerinde görülür. İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerde ise o ilçenin icra dairesi ve mahkemeleri yetkilidir.

İcra takipleri, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) üzerinden elektronik olarak da başlatılabilir ve tebligatların elektronik ortamda takibi süreci hızlandırır.

Ev Sahiplerinin Sık Yaptığı Hatalar

1. Kilit değiştirmek, elektrik veya suyu kestirmek gibi kendiliğinden hak alma yollarına başvurmak.
2. Kiracı itiraz etmediği hâlde, 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istememek.
3. Örnek 13 yerine genel haciz yoluyla takip başlatıp tahliye imkânını kaybetmek.
4. TBK m. 315 ihtarında konut ve çatılı işyerleri için 30 günden kısa süre vermek.
5. Tahliye davası öncesinde arabulucuya başvurmamak.
6. Kira sözleşmesini yazılı yapmamak; itiraz hâlinde icra mahkemesinde ispat güçlüğü yaşamak.
7. Kira alacaklarını 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmadan takip etmemek.
8. Kira ödemelerini banka kanalıyla almayıp ispatı zorlaştırmak.

Kira Alacağı İcra Takibinde Avukatın Rolü

Kira alacağı icra takibi; doğru takip türünün seçilmesi, ödeme ve itiraz sürelerinin izlenmesi, 6 aylık tahliye talep süresinin kaçırılmaması ve itiraz hâlinde icra mahkemesindeki sürecin yürütülmesi gibi teknik aşamalar içerir. Avukat; takip talebinin hazırlanmasına, itirazın kaldırılması ve tahliye taleplerinin takibine, malvarlığı araştırması ve haciz işlemlerine yardımcı olur. Kiracılar açısından ise itirazın süresinde ve doğru içerikte yapılması, tahliye riskini önlemede belirleyicidir.

Kira hukukunun diğer konuları için Kira Hukuku sayfamıza ve kira tespit davası ve kira artış oranı rehberimize göz atabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kirayı ödemeyen kiracı için ne yapmalıyım?

Kiracıya icra dairesi aracılığıyla Örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilirsiniz. Kiracı 30 gün içinde ödemez ve itiraz etmezse, icra mahkemesinden tahliye isteyebilirsiniz. Alternatif olarak noter ihtarı ve arabuluculuktan sonra tahliye davası açılabilir.

Örnek 13 nedir?

İcra ve İflas Kanunu m. 269’a göre kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emridir. Kiracıya ödeme için 30 gün, itiraz için 7 gün süre verilir.

Kira alacağı icra takibinde arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye ve alacak takipleri arabuluculuk şartına tabi değildir. Ancak tahliye davası veya alacak davası açılacaksa önce arabulucuya başvurulmalıdır.

Kiracı kaç ay kira ödemezse çıkarılabilir?

Kanunda belirli bir ay sayısı aranmaz. Tek bir kira bedelinin ödenmemesi bile Örnek 13 takibi veya TBK m. 315 ihtarı için yeterlidir; kiracı verilen süre içinde ödemezse tahliye istenebilir.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

Takip durur. Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir veya genel mahkemede itirazın iptali davası açabilir. İcra mahkemesinde yazılı kira sözleşmesi önemli bir delildir.

Tahliye talebi için ne kadar süre var?

Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse, kiraya veren bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istemelidir.

Sözlü kira sözleşmesiyle icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Örnek 13 takibi sözlü kira ilişkisine dayanılarak da başlatılabilir. Kiracı kira ilişkisini ve kira miktarını açıkça reddetmezse bunları kabul etmiş sayılır.

Kiracı 30 gün içinde öderse tahliye edilir mi?

Hayır. Kiracı birikmiş borcun tamamını 30 gün içinde öderse Örnek 13 takibine dayanarak tahliye istenemez. Ancak şartları oluşursa iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir.

Kira alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, her kira bedelinin ödenmesi gereken tarihten itibaren ayrı ayrı işler.

İcra mahkemesinin tahliye kararı ne zaman uygulanır?

Karar, kesinleşmesi beklenmeden, kiracıya tebliğinden itibaren on gün geçtikten sonra icra dairesince yerine getirilebilir. Kiracı kanun yoluna başvurup teminat yatırırsa tahliye ertelenebilir.

Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?

Hayır. Kira borcu olsa bile kilidi değiştirmek, elektrik veya suyu kestirmek ve eşyaları çıkarmak hukuka aykırıdır. Tahliye ancak icra dairesi veya mahkeme kararıyla yapılabilir.

Bursa’da kira icra takibi nerede başlatılır?

Yetki kurallarına göre Bursa icra dairelerinde veya kendi adliyesi bulunan ilçelerin icra dairelerinde başlatılır. Tahliye ve itirazın kaldırılması talepleri icra hukuk mahkemelerinde görülür.

Kaynakça

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 62, 67, 68, 269 – 269/d, 272
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 147, 315, 346, 352
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/(6)8-1918, K. 2021/1707, T. 21.12.2021
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/(6)8-2340, K. 2021/261, T. 16.03.2021
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/7958, K. 2025/184, T. 15.01.2025
• Yargıtay kararları, esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sisteminden sorgulanabilir.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.