Kira Tespit Davası ve Kira Artış Oranı: 5 Yıl Kuralı, TÜFE Sınırı ve Dava Süreci Rehberi (2026)

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Kira artış oranı konusunda anlaşamayan ev sahibi ve kiracı için başvurulacak temel yol bu davadır. Bu rehberde yasal kira artış oranının nasıl hesaplandığını, 5 yıl kuralını, kira tespit davasının ne zaman ve nasıl açılacağını, hakkaniyet indirimini ve Yargıtay’ın güncel kararlarını adım adım ele alıyoruz.

Kira artış dönemi yaklaşan bir ev sahibi, piyasa değerinin çok altında kalan kirayı nasıl güncelleyeceğini; yüksek bir zam talebiyle karşılaşan kiracı ise yasal olarak ne kadar artış ödemek zorunda olduğunu merak eder. Yüksek enflasyon döneminde kira artışları, ev sahibi ile kiracı arasındaki en yaygın uyuşmazlık konusu hâline gelmiştir.

Rehberi Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344 ve 345. maddeleri, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi’nin kararları çerçevesinde hazırladık. Kiracının tahliyesine ilişkin konular için kiracı nasıl çıkarılır rehberimize göz atabilirsiniz.

Kira Tespit Davası ve Kira Artış Oranı – Özet Tablo

Yasal Kira Artış Oranı Nedir?

TBK m. 344/1’e göre taraflar arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran, uygulamada yasal kira artış oranı veya kira artış tavanı olarak bilinir ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan enflasyon verileriyle birlikte belirlenir.

• Hangi ayın oranı uygulanır? Kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Örneğin kira yılı ekim ayında yenileniyorsa, eylül ayı için açıklanan on iki aylık ortalama oran uygulanır.
• Tavan, zorunlu artış değildir: Bu oran, yapılabilecek artışın üst sınırıdır. Taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir veya artış yapmayabilir.
• Sözleşmedeki yüksek oranlar geçersizdir: Sözleşmeye “her yıl %50 artış” gibi TÜFE ortalamasını aşan bir hüküm konulmuşsa, bu hüküm aşan kısım bakımından geçersizdir; artış en fazla TÜFE ortalaması kadar yapılabilir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Yeni kira bedeli, mevcut kira bedelinin, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı kadar artırılmasıyla bulunur. Örneğin aylık kirası 20.000 TL olan ve uygulanacak on iki aylık ortalama oranın %30 olduğu varsayılan bir konutta:

%25 Kira Artış Sınırı Hâlâ Geçerli mi?

Haziran 2022’de 7409 sayılı Kanun’la getirilen geçici düzenleme, konut kiralarında yenilenen dönemler için kira artışını önceki yılın kira bedelinin %25’i ile sınırlamıştı. Bu geçici sınırlama bir kez uzatılmış ve 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde konut ve çatılı işyeri kiralarında yeniden TÜFE on iki aylık ortalaması kuralı uygulanmaktadır.

5 Yıl Kuralı: 5 Yılı Dolan Kirada Kira Tespit Davası

TBK m. 344/3’e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu şekilde belirlenen kira bedeli, sonraki kira yıllarında yine TÜFE sınırı içinde artırılabilir.

Bu kural, uzun süre aynı kiracının oturduğu ve kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kaldığı durumlarda ev sahibine, kira bedelini piyasa koşullarına yaklaştırma imkânı verir. Ancak 5 yılın dolması, ev sahibine kira bedelini tek taraflı olarak dilediği kadar artırma hakkı vermez; taraflar anlaşamazsa yeni bedel ancak kira tespit davasıyla belirlenebilir.

Hakkaniyet İndirimi

Kira tespit davasında bilirkişi, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği emsal kira bedelini belirler. Ancak mahkeme bu bedeli doğrudan uygulamaz; kiracının taşınmazda uzun süredir oturuyor olması, kira ilişkisinin süresi ve tarafların durumu gibi etkenleri dikkate alarak hak ve nesafet (hakkaniyet) ilkesine göre belirli bir indirim yapar. Yargıtay uygulamasında bu indirim, somut olayın özelliklerine göre genellikle belirli bir oran aralığında değerlendirilir.

Yabancı Para ile Belirlenen Kira Bedeli

Kira bedeli yabancı para (döviz) olarak kararlaştırılmışsa, TBK m. 344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra kira bedeli, m. 344/3’teki ölçütlere ek olarak yabancı paranın kur değişimi de dikkate alınarak belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin döviz olarak belirlenmesine ilişkin sınırlamalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?

TBK m. 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı zamana göre değişir:

• Yeni dönemden en geç 30 gün önce dava açılırsa: Mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
• Yeni dönemden en geç 30 gün önce yazılı bildirim yapılırsa: Ev sahibi bu süre içinde kiracıya, yeni dönemde kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava daha sonra açılsa bile yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede artış hükmü varsa: Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira bedeli dava tarihinden bağımsız olarak yeni kira döneminin başından itibaren belirlenir.
• Bu şartlar yoksa: Dava yeni dönemin içinde açılırsa, belirlenecek kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşırsa, anlaşma belgesi imzalanır ve dava açmaya gerek kalmaz. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Görevli Mahkeme, Taraflar ve Deliller

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir.
• Davacı: Kural olarak kira bedelinin artırılmasını isteyen ev sahibidir. Kiracı da kira bedelinin indirilmesi veya belirlenmesi için dava açabilir.
• Deliller: Kira sözleşmesi, kira ödeme kayıtları, yazılı bildirim veya ihtarname, emsal kira sözleşmeleri ve ilanlar.
• Keşif ve bilirkişi: Mahkeme, taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı ve niteliğini yerinde inceler; bilirkişi emsal kira bedellerini karşılaştırarak rapor hazırlar.

Harç ve Masraflar

Kira tespit davasında harç, Yargıtay’ın güncel uygulamasına göre hükmedilen aylık kira bedeli ile hâlen ödenen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Bunun yanında keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri de yatırılır. Yargılama giderleri, davanın sonucuna göre taraflara yükletilir.

Kira Tespit Kararından Sonra Ne Olur?

Kira tespit kararı, yeni kira bedelini belirleyen bir tespit hükmüdür. Yargıtay uygulamasına göre, belirlenen kira bedeli ile ödenen kira arasındaki farkın dava veya icra takibi konusu yapılabilmesi için tespit kararının kesinleşmesi gerekir. Bu nedenle istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanmadan kira farkı icra yoluyla tahsil edilemez.

• Karar kesinleştikten sonra kiracı, geçmiş dönemlere ait kira farkını ödemekle yükümlüdür.
• Kesinleşen kira farkının ödenmemesi, temerrüt ve tahliye gibi sonuçlar doğurabilir; ancak bunun için usulüne uygun ihtar ve takip gerekir.
• Belirlenen kira bedeli, sonraki kira yıllarında yine TÜFE on iki aylık ortalaması sınırında artırılabilir.

Kiracı Açısından Kira Artışı ve Kira Tespiti

• Kiracı, ilk 5 yıl içinde TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan artış talebini kabul etmek zorunda değildir.
• Ev sahibinin yasal sınırı aşan artış talebini kabul etmemek, tek başına tahliye sebebi değildir.
• Kiracı, TÜFE ortalaması kadar artırılmış kira bedelini ödemeye devam ederek temerrüde düşme riskini azaltabilir.
• 5 yılı dolan kiralarda kiracı da emsal kira bedellerini ve taşınmazın eksikliklerini bilirkişi incelemesinde ileri sürerek hakkaniyet indirimini talep edebilir.
• Kira bedelinin piyasa değerinin üzerinde kaldığı durumlarda kiracı da kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilir.

İşyeri Kiralarında Kira Tespit Davası

TBK m. 344 ve 345’teki kurallar, konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamında uygulanır. Bu nedenle dükkân, ofis ve mağaza gibi işyerlerinde de ilk 5 yıl içinde kira artışı TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; 5 yıldan sonra ise kira bedeli emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir. Çatısız işyerleri (açık otopark, arsa gibi) ise bu özel hükümlerin kapsamı dışında kalır.

Bursa’da Kira Tespit Davası

Bursa’da kira tespit davaları, Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım gibi merkez ilçelerde Bursa sulh hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi ve Karacabey gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerde ise o ilçenin sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk başvurusu, ilgili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Bursa’da özellikle Nilüfer’deki yeni konut bölgeleri ile merkez ilçelerdeki ticari alanlarda kira bedelleri hızla değiştiğinden, emsal kira araştırması ve bilirkişi raporlarının denetlenmesi kira tespit davalarında belirleyici rol oynar.

Sık Yapılan Hatalar

1. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açmamak veya yazılı bildirim yapmamak; bu durumda yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
2. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak.
3. İlk 5 yıl içinde TÜFE ortalamasını aşan bir artışın mahkeme kararıyla alınabileceğini düşünmek.
4. 5 yıl dolunca kira bedelini tek taraflı olarak artırmaya çalışmak.
5. Sözleşmedeki TÜFE’yi aşan artış oranlarının geçerli olduğunu varsaymak.
6. Yanlış ayın TÜFE on iki aylık ortalama oranını uygulamak.
7. Bilirkişi raporundaki emsallerin benzerliğini denetlemeden rapora itiraz etmemek.
8. Kira tespit kararı kesinleşmeden kira farkı için icra takibi başlatmak.

Kira Tespit Davasında Avukatın Rolü

Kira tespit davası; doğru oranın belirlenmesi, 30 günlük sürenin ve yazılı bildirimin zamanında yapılması, arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve bilirkişi raporlarının emsal karşılaştırması yönünden denetlenmesi gibi teknik konular içerir. Avukat; yazılı bildirimin hazırlanmasına, arabuluculuk görüşmelerine katılımına, emsal araştırmasına ve hakkaniyet indirimi konusundaki itirazların hazırlanmasına yardımcı olur.

Kira uyuşmazlıklarının diğer yönleri için Kira Hukuku sayfamıza ve taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku rehberimize göz atabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin, taraflar anlaşamadığında mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır (TBK m. 344, 345).

Yasal kira artış oranı nedir?

Bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Kira artışı bu oranı geçemez; oran TÜİK tarafından her ay açıklanır.

Kira artışında hangi ayın oranı uygulanır?

Kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı uygulanır. Örneğin kira ekim ayında yenileniyorsa eylül ayı oranı esas alınır.

%25 kira artış sınırı devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiralarına özgü geçici %25 sınırlaması 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bu tarihten sonra TÜFE on iki aylık ortalaması kuralı uygulanmaktadır.

5 yılı dolan kiracının kirası ne kadar artırılabilir?

5 yılı dolan kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, taraflar anlaşamazsa, mahkeme tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Ev sahibi kirayı tek taraflı olarak artıramaz.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Dava her zaman açılabilir. Ancak yeni kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren uygulanması için dava, yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa bu şart aranmaz.

Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Hakkaniyet indirimi nedir?

Mahkemenin, bilirkişinin belirlediği emsal kira bedelinden, kiracının uzun süreli kullanımı ve tarafların durumu gibi etkenleri dikkate alarak yaptığı indirimdir. Yargıtay, indirimin gerekçesinin kararda açıkça gösterilmesini aramaktadır.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Süre; arabuluculuk aşamasına, keşif ve bilirkişi incelemesine, mahkemenin iş yüküne ve istinaf ile temyiz süreçlerine göre değişir. Kira farkının tahsil edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir.

Kiracı yasal oranın üzerindeki zammı ödemezse tahliye edilebilir mi?

İlk 5 yıl içinde TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan bir artışı ödememek tahliye sebebi değildir. Kiracının yasal sınır kadar artırılmış kirayı ödemeye devam etmesi önerilir.

İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı uygulanır mı?

Evet. TBK m. 344’teki TÜFE sınırı konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamında uygulanır.

Bursa’da kira tespit davası nerede açılır?

Merkez ilçelerde Bursa sulh hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerde o ilçenin sulh hukuk mahkemesinde açılır. Önce arabulucuya başvurulmalıdır.

Kaynakça

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 339, 343, 344, 345, 347, 350 – 355
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4
• 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen geçici madde (konut kiralarında geçici %25 sınırı)
• TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, E. 1964/2, K. 1964/4, T. 18.11.1964
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/974, K. 2021/1058, T. 21.09.2021
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/145, K. 2025/3545, T. 25.06.2025
• Yargıtay kararları, esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sisteminden sorgulanabilir.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.