Kiracı Hakları ve Depozito İadesi: Ayıplı Ev, Erken Tahliye ve Ev Sahibinin Yükümlülükleri Rehberi (2026)

Kiracı hakları, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan ve Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ayrıntılı olarak düzenlenen haklardır. Depozitonun geri alınması, ayıplı kiralanan nedeniyle kira indirimi, ev sahibinin onarım yükümlülüğü, erken tahliyede ödenecek kira ve kiracı aleyhine konulan sözleşme hükümlerinin geçersizliği bu hakların başında gelir. Bu rehberde kiracı haklarını, depozito iadesinin şartlarını ve kiracının başvurabileceği hukuki yolları adım adım ele alıyoruz.

Taşınırken geri verilmeyen depozito, kış ortasında bozulan kombi için harekete geçmeyen ev sahibi, duvarlardaki rutubet, sözleşmeye eklenen ağır cezai şartlar ya da kira süresi bitmeden taşınmak zorunda kalan kiracı… Kira ilişkisinde kiracı çoğu zaman güçsüz taraf olarak görülse de Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiracılarını koruyan çok sayıda emredici kural içerir.

Rehberi Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi’nin kararları çerçevesinde hazırladık. Ev sahiplerinin tahliye hakları için kiracı nasıl çıkarılır, kira artışı için kira tespit davası ve kira artış oranı rehberlerimize de göz atabilirsiniz.

Kiracı Hakları ve Depozito İadesi – Özet Tablo

Depozito (Güvence Bedeli) ve Kiracı Hakları

TBK m. 342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

• Üç aylık sınırı aşan kısım: Sözleşmede üç aylık kira bedelinden fazla depozito kararlaştırılmışsa, aşan kısım bakımından bu hüküm geçersizdir.
• Faiz kiracıya aittir: Depozito vadeli hesapta tutulduğu için işleyen faiz, kural olarak hesabın sahibi olan kiracıya ait olur.
• Elden verilen depozito: Uygulamada depozito çoğu zaman ev sahibine elden veya banka havalesiyle ödenmektedir. Bu durumda da depozitonun iadesi istenebilir; ancak ödemenin ispatı için dekont veya yazılı belge bulunması önemlidir.

Depozito İadesi Nasıl Alınır?

Kanuna göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 342/3).

1. Tahliye tutanağı: Taşınırken kiralananın durumunu gösteren fotoğraf ve videolarla birlikte, mümkünse ev sahibiyle birlikte imzalanan bir teslim tutanağı düzenleyin.
2. Anahtar teslimi: Anahtarın teslim edildiği tarihi yazılı olarak belgeleyin; kira ilişkisinin sona erdiği tarih bu belgeyle ispatlanır.
3. Yazılı talep: Depozito elden veya havaleyle verildiyse, iadesini ev sahibinden yazılı olarak, gerekirse noter ihtarnamesiyle isteyin.
4. Banka başvurusu: Depozito vadeli hesaptaysa, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay geçtikten sonra bankaya başvurun.
5. Arabuluculuk ve dava: Ev sahibi iade etmezse, önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılır.

Ev Sahibi Depozitodan Hangi Kesintileri Yapabilir?

Ev sahibi, depozitodan yalnızca kiracının ödenmemiş kira ve yan gider borçlarını ve kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanan zararları mahsup edebilir. TBK m. 334’e göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmanın gerektirdiği eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

• Kesilebilecek giderler: Ödenmemiş kira, aidat, su, elektrik, doğal gaz borçları; kırık kapı, cam, dolap gibi kötü kullanımdan doğan hasarlar.
• Kesilemeyecek giderler: Duvar boyasının zamanla solması, parke ve halıda normal kullanım izleri, eşyaların yaşlanmasından doğan yıpranmalar.
• İspat yükü: Hasarın kiracının kusurundan kaynaklandığını ve zararın miktarını ispat yükü ev sahibindedir.

Ayıplı Evde Kiracı Hakları: Rutubet, Kombi ve Tesisat Arızaları

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Kiralananda bu elverişliliği ortadan kaldıran veya azaltan bir ayıp ortaya çıkarsa, kiracının başvurabileceği haklar şunlardır (TBK m. 304 – 308):

1. Ayıbın giderilmesini isteme: Kiracı, ayıbı kiraya verene bildirerek uygun bir süre içinde giderilmesini isteyebilir. Kiraya veren ayıbı gidermezse kiracı, kanundaki koşullarla ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir.
2. Kira bedelinden indirim: Ayıp kiralananın kullanılmasını engellemiyor ancak azaltıyorsa, kiracı ayıbın öğrenildiği andan giderilmesine kadar, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
3. Zararın giderilmesi: Kiraya veren kusursuz olduğunu ispat edemezse, ayıp nedeniyle kiracının uğradığı zararı (örneğin rutubet nedeniyle zarar gören eşyalar) tazmin etmek zorundadır.
4. Fesih: Kiralananda kullanmayı önemli ölçüde engelleyen bir ayıp varsa ve kiraya veren bunu uygun sürede gidermezse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı ise kiralananı özenle kullanmak, küçük temizlik ve bakım giderlerini karşılamak (TBK m. 318) ve gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Bildirimin yazılı yapılması, ileride ispat açısından önemlidir.

Kiracı Aleyhine Geçersiz Sözleşme Hükümleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK’nın birçok hükmü emredicidir; kiracı aleyhine bunlardan sapan sözleşme hükümleri geçersizdir. Kira sözleşmesinde sık rastlanan ancak hukuken geçersiz olan bazı hükümler şunlardır:

• Cezai şart ve muacceliyet kaydı: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kiranın zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346).
• Üç aylık kirayı aşan depozito: Aşan kısım geçersizdir (TBK m. 342).
• TÜFE’yi aşan artış oranı: Yıllık kira artışını TÜFE on iki aylık ortalamasından fazla belirleyen hükümler, aşan kısım bakımından geçersizdir (TBK m. 344).
• Önceden alınan tahliye taahhüdü: Kiralananın teslimi sırasında, yani kira sözleşmesiyle birlikte alınan tahliye taahhüdü geçersizdir; tahliye taahhüdünün teslimden sonra verilmiş olması gerekir.
• Sözleşme dışı kesintiler: Kiracının sorumlu olmadığı olağan yıpranma giderlerinin depozitodan kesileceğine ilişkin genel ifadeler, kiracı aleyhine yorumlanamaz.

Kiracı Evden Çıkmak İsterse: Bildirim Süreleri ve Erken Tahliye

Süre Sonunda Çıkış: 15 Gün Kuralı

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347). Kiracı, süre sonunda taşınmak istiyorsa bu bildirimi yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapmalıdır. Belirsiz süreli kiralarda ise kiracı, yasal fesih dönem ve sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir.

Süre Bitmeden Çıkış: Makul Süre Kadar Kira

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder (TBK m. 325). Kiracı, kiralananı benzer koşullarla kiralamaya hazır, ödeme gücüne sahip ve kiraya verenden kabulü beklenebilecek yeni bir kiracı önerirse bu sorumluluktan kurtulabilir. Makul sürenin ne kadar olduğu; kiralananın konumu, niteliği ve piyasa koşullarına göre belirlenir.

Kiracının Diğer Hakları

• Ev satılırsa: Kiralananın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malik ancak kanundaki koşullarla ve sürelerle ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir.
• Ev sahibinin eve girmesi: Kiracı, ev sahibinin kiralananı gözden geçirmesine ve satış veya yeniden kiralama için göstermesine izin vermekle yükümlüdür; ancak bu ziyaretler önceden bildirilmeli ve makul zamanlarda yapılmalıdır (TBK m. 319).
• Alt kira ve devir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322). İşyeri kiralarında kira ilişkisinin devrine ilişkin ayrıca özel kurallar vardır (TBK m. 323).
• Yenilik ve değişiklikler: Kiracı, kiralananda ancak ev sahibinin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu değişiklikler kiralananın değerini önemli ölçüde artırmışsa, aksine yazılı anlaşma yoksa kiracı uygun bir tazminat isteyebilir (TBK m. 321).
• Yan giderler: Kiracı, kira bedeli dışında yalnızca sözleşmede kararlaştırılan veya yerel âdete göre kendisine ait olan yan giderleri öder (TBK m. 317). Binanın yapısal onarımları ve kiralananla ilgili vergiler kural olarak ev sahibine aittir.

Kiracı Haklarını Nasıl Kullanır? Arabuluculuk ve Dava

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Depozito iadesi, kira indirimi, ayıp nedeniyle tazminat ve sözleşmenin feshinin tespiti gibi talepler, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava konusu yapılır.

• Ayıpları ve talepleri ev sahibine yazılı olarak bildirin; anlık mesajlaşma uygulamalarındaki yazışmalar da delil olabilir, ancak önemli bildirimler için noter ihtarnamesi en güvenli yoldur.
• Kiralananın teslim ve tahliye anındaki durumunu fotoğraf, video ve tutanakla belgeleyin.
• Kira ve depozito ödemelerini banka kanalıyla yapın ve açıklama kısmına ödemenin niteliğini yazın.
• Ayıp nedeniyle zarar gören eşyalar için fatura ve ekspertiz gibi belgeleri saklayın.

Bursa’da Kiracı Hakları ve Depozito Davaları

Bursa’da depozito iadesi, kira indirimi ve ayıp nedeniyle tazminat davaları, Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım gibi merkez ilçelerde Bursa sulh hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi ve Karacabey gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerde ise o ilçenin sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk başvurusu, ilgili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Bursa’da özellikle üniversite çevresindeki öğrenci kiralarında depozito iadesi, eski yapılarda ise rutubet ve ısınma sorunları kiracı uyuşmazlıklarının en sık görülen konularıdır.

Kiracıların Sık Yaptığı Hatalar

1. Eve girerken kiralananın durumunu fotoğraf veya tutanakla belgelememek.
2. Depozitoyu elden ve belgesiz ödemek.
3. Ayıpları ev sahibine yazılı olarak bildirmeden kira bedelinden kendiliğinden kesinti yapmak.
4. Süre sonunda taşınacağını en az 15 gün önce bildirmemek ve sözleşmenin bir yıl uzamasına yol açmak.
5. Sözleşme süresi bitmeden ev sahibiyle yazılı protokol yapmadan taşınmak.
6. Tahliye sırasında anahtar teslimini ve kiralananın durumunu belgelememek.
7. Sözleşmedeki cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının bağlayıcı olduğunu düşünmek.
8. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak.

Kiracı Hakları Konusunda Avukatın Rolü

Kiracı hakları konusundaki uyuşmazlıklar; ayıbın niteliğinin belirlenmesi, kira indiriminin hesaplanması, depozitodan yapılan kesintilerin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesi ve sözleşme hükümlerinin geçerliliği gibi teknik konular içerir. Avukat; ihtarnamelerin hazırlanmasına, arabuluculuk görüşmelerinin yürütülmesine ve sulh hukuk mahkemesindeki davaların takibine yardımcı olur. Ev sahipleri açısından da sözleşmenin kanuna uygun hazırlanması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Kira hukukunun diğer konuları için Kira Hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı hakları nelerdir?

Kiracı; kullanıma elverişli bir kiralanan teslim alma, ayıpların giderilmesini ve kira indirimi isteme, olağan yıpranmadan sorumlu tutulmama, depozitosunu geri alma, kiracı aleyhine konulan cezai şartlardan etkilenmeme ve yasal sınırı aşan kira artışını reddetme haklarına sahiptir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342).

Ev sahibi depozitoyu geri vermezse ne yapmalıyım?

Önce yazılı olarak veya noter aracılığıyla iade talebinde bulunun. Sonuç alamazsanız arabulucuya başvurmanız, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açmanız gerekir. Depozito vadeli hesaptaysa, sözleşmenin bitiminden 3 ay sonra bankaya başvurabilirsiniz.

Ev sahibi boya badana parasını depozitodan kesebilir mi?

Sözleşmede tahliye sırasında boya badana yapılacağına dair açık bir hüküm yoksa, olağan kullanımdan doğan boya badana masrafı kiracıdan istenemez. Yargıtay bu yönde karar vermiştir.

Kiracı olağan yıpranmadan sorumlu mu?

Hayır. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanmanın gerektirdiği eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir; yalnızca kötü kullanımdan doğan zararlardan sorumludur (TBK m. 334).

Evde rutubet varsa kiradan indirim isteyebilir miyim?

Evet. Rutubet kiralananın kullanılmasını azaltıyorsa, ayıbın öğrenildiği andan giderilmesine kadar kira bedelinden orantılı indirim, zarar gören eşyalar için tazminat ve kullanmayı önemli ölçüde engelliyorsa fesih talep edilebilir.

Kombi bozulursa masrafı kim öder?

Kombinin olağan kullanım sonucu arızalanması hâlinde onarım masrafı kural olarak ev sahibine aittir. Kiracı yalnızca küçük temizlik ve bakım giderlerinden ve kendi kusuruyla verdiği zararlardan sorumludur.

Kira sözleşmesi bitmeden çıkarsam ne olur?

Kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira ödemeye devam etmeniz gerekebilir. Uygun bir yeni kiracı önermeniz veya ev sahibiyle yazılı fesih protokolü yapmanız bu sorumluluğu ortadan kaldırabilir.

Kira sözleşmesindeki cezai şart geçerli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiranın zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin hükümler kiracı aleyhine geçersizdir (TBK m. 346).

Taşınacağımı ne zaman bildirmeliyim?

Belirli süreli kiralarda sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmazsanız sözleşme bir yıl uzar (TBK m. 347).

Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Ev satılsa da kira sözleşmesi devam eder ve yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malik ancak kanundaki ihtiyaç ve süre koşullarına uyarak tahliye isteyebilir.

Ev sahibi elektriği veya suyu kesebilir mi?

Hayır. Kira borcu olsa bile ev sahibinin elektrik, su veya doğal gazı kesmesi, kilidi değiştirmesi ya da eşyaları çıkarması hukuka aykırıdır.

Bursa’da depozito davası nerede açılır?

Merkez ilçelerde Bursa sulh hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerde o ilçenin sulh hukuk mahkemesinde açılır. Önce arabulucuya başvurulmalıdır.

Kaynakça

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 301 – 308, 310, 316 – 319, 321 – 323, 325, 334, 342, 344, 346, 347
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 981 vd.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/3-76, K. 2023/989, T. 25.10.2023
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/5471, K. 2019/10231, T. 18.12.2019
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5481, K. 2018/10827, T. 31.10.2018
• Yargıtay kararları, esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sisteminden sorgulanabilir.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.