Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları ve Davaları: Aidat, Kurul Kararları, Ortak Alanlar ve Komşuluk Rehberi (2026)

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, apartman ve sitelerde kat malikleri, kiracılar ve yönetim arasında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan anlaşmazlıklardır. Ödenmeyen aidatlar, kat malikleri kurulu kararlarına itiraz, ortak alanların işgali, bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması ve komşuluk sorunları bu uyuşmazlıkların başında gelir. Bu rehberde kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hangi hakların bulunduğunu, dava sürelerini, zorunlu arabuluculuğu ve Yargıtay’ın güncel kararlarını adım adım ele alıyoruz.

Yıllardır aidat ödemeyen komşu, onayınız olmadan çatıya kurulan baz istasyonu, bodrum katı deposuna çeviren daire sahibi, merdiven boşluğuna konulan eşyalar ya da gece geç saatlere kadar süren gürültü… Apartman yaşamında karşılaşılan bu sorunların çoğu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açık kurallara bağlanmıştır. Ancak bu hakların kullanılması kısa sürelere, belirli karar yeter sayılarına ve zorunlu arabuluculuk aşamasına tabidir.

Rehberi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022 ve 2025 tarihli kararları çerçevesinde hazırladık. Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku rehberimize göz atabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları – Özet Tablo

Kat Mülkiyeti Nedir? Temel Kavramlar

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının (anagayrimenkulün) ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel kavramları, uyuşmazlıkların doğru değerlendirilmesi için önemlidir:

• Bağımsız bölüm: Daire, dükkân, ofis gibi ayrı ayrı kullanılabilen ve kat mülkiyetine konu olan bölümler.
• Eklenti: Bağımsız bölüme ait olan depo, kömürlük, garaj gibi yerler. Eklenti, bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır ve ondan ayrı kullanılamaz.
• Ortak yerler: Çatı, merdiven, asansör, sığınak, bahçe, dış duvarlar gibi bütün kat maliklerinin arsa payları oranında ortak olduğu yerler.
• Arsa payı: Her bağımsız bölüme tapuda bağlanan ve ortak yerlerdeki payı ile gider paylarını belirleyen oran.
• Yönetim planı: Bütün kat malikleri ve onların halefleri için bağlayıcı olan, binanın yönetimini düzenleyen sözleşme niteliğindeki belge.
• Kat irtifakı: Henüz tamamlanmamış yapıda, arsa payına bağlı olarak kurulan haktır; yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındığında kat mülkiyetine çevrilebilir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

KMK’nın ek 1. maddesi uyarınca bu Kanun’un uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür. Aidat alacağı, kurul kararının iptali, ortak yere el atmanın önlenmesi, bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması ve yönetici atanması gibi davaların tamamı sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.

1 Eylül 2023’ten bu yana kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Arabulucuya başvuru, kurul kararının iptali gibi hak düşürücü sürelere bağlı davalarda arabuluculuk süresince sürenin işlemesini durdurur; ancak süreler yine de dikkatle takip edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Aidat Borcu ve Ortak Giderler

Her kat maliki, kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa, yöneticinin aylığına, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primi ile ortak yerlerin bakım, koruma, onarım ve işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m. 20). Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmadığı veya ortak tesisten (ör. asansör) yararlanmadığı gerekçesiyle gider payını ödemekten kaçınamaz.

• Gecikme tazminatı: Gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciken her gün için aylık %5 oranında gecikme tazminatı öder (KMK m. 20).
• İşletme projesi: Yönetici tarafından hazırlanan yıllık işletme projesi, kat maliklerine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi, İİK m. 68 kapsamında belge niteliği taşır ve ilamsız icra takibine dayanak olabilir (KMK m. 37).
• Kanuni ipotek: Gider payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil ettirilebilir (KMK m. 22).
• Kiracının sorumluluğu: Bağımsız bölümü kullanan kiracı da kanunda öngörülen koşullarla ortak giderlerden kat maliki ile birlikte sorumlu tutulabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Kat malikleri kurulu, binanın yönetimine ilişkin kararları kanunda ve yönetim planında öngörülen toplantı ve karar yeter sayılarına göre alır. Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlara karşı kat malikleri iptal davası açabilir (KMK m. 33).

• Toplantıya katılıp karara muhalif kalan kat maliki: Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde,
• Toplantıya katılmayan kat maliki: Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır.
• Davalı: Kararın lehine oy kullanan kat malikleridir.

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Ancak kanunun oybirliği aradığı bir konuda çoğunlukla alınan kararlar, mülkiyet hakkının özüne dokunan kararlar (örneğin bağımsız bölümlerin öğrencilere kiralanmasının yasaklanması gibi) veya hiç toplantı yapılmadan alınmış gibi gösterilen kararlar, Yargıtay uygulamasında yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat kabul edilir; bu kararların geçersizliği süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilir.

Hangi Karar İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?

Ortak Alanların İşgali ve Ortak Yere El Atma

Ortak yerler, bütün kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyetindedir. Bir kat malikinin veya kiracının ortak yerleri tek başına kullanması, örneğin çatı katını bağımsız bölüme katması, bahçeye kulübe yapması, sığınağı depo olarak kullanması veya merdiven boşluğunu eşyayla doldurması hâlinde diğer kat malikleri ya da yönetici, sulh hukuk mahkemesinde ortak yere el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası açabilir.

Kat maliklerinden biri, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (KMK m. 19). Bağımsız bölümün içinde yapılan değişiklikler de anagayrimenkulün mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına zarar veremez.

Ortak alanların haksız kullanımı nedeniyle geçmiş dönem için tazminat istenmesi de mümkündür. Bu konudaki genel kurallar için ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davası rehberimize göz atabilirsiniz.

Bağımsız Bölümün Amacı Dışında Kullanılması

KMK m. 24’e göre tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği bir karar olmadıkça sinema, tiyatro, kahvehane, gazino gibi eğlence ve toplantı yerleri, fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri ve imalathane, dükkân, galeri gibi işyerleri açılamaz. Bazı meslek bürolarının kullanımına ilişkin özel kurallar ve yönetim planındaki hükümler ayrıca dikkate alınır.

Bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması hâlinde yönetici veya kat malikleri, sulh hukuk mahkemesinde bu kullanımın durdurulmasını isteyebilir. Tapuda işyeri olarak kayıtlı bölümlerde ise faaliyet türünün değiştirilmesi kural olarak daha esnektir; ancak yönetim planındaki kısıtlamalar ve komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğü burada da geçerlidir.

Gürültü, Komşuluk Sorunları ve Evcil Hayvanlar

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (KMK m. 18). Bu yükümlülük, bağımsız bölümde oturan kiracılar ve diğer kullanıcılar için de geçerlidir. Sürekli gürültü, koku, ortak alanın kirletilmesi ve benzeri davranışlar, mahkemeden bu davranışların önlenmesini isteme imkânı verir.

Evcil hayvan beslenmesi konusunda belirleyici olan, kural olarak binanın yönetim planıdır. Yönetim planında açık bir yasak yoksa, evcil hayvan beslenmesi tek başına yasak değildir; ancak hayvanın komşuları rahatsız etmesi KMK m. 18 kapsamında değerlendirilir.

Yönetici, Denetçi ve Kat Malikinin Sorumluluğu

• Yönetici seçimi: Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yönetici seçer. Yönetici seçilemezse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir.
• Yöneticinin sorumluluğu: Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; hesap vermekle ve işletme projesini hazırlamakla yükümlüdür.
• Denetim: Kat malikleri kurulu, yöneticinin hesaplarını denetlemek üzere denetçi seçebilir.
• Ağır aykırılıkta mülkiyetin devri: Yükümlülüklerini ağır ve sürekli biçimde ihlal eden kat maliki için, kanundaki koşullar gerçekleşirse diğer kat malikleri mahkemeden o kat malikinin bağımsız bölümünün kendilerine devrini isteyebilir (KMK m. 25). Bu yol, şartları ağır olan istisnai bir çözümdür.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş ve Kentsel Dönüşüm

Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilir. İskân alınmamış yapılarda kat irtifakı devam eder ve bu durum özellikle müteahhitle yaşanan uyuşmazlıklarda önem taşır. Kat karşılığı yapılan binalarda yaşanan sorunlar için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimize göz atabilirsiniz.

Riskli yapı tespiti yapılan binalarda alınan kararlar ise Kat Mülkiyeti Kanunu’na ek olarak 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre değerlendirilir. Bu konuda ayrıntılı bilgi kentsel dönüşüm hukuku rehberimizde yer almaktadır.

Kat Mülkiyeti Davası Nasıl Açılır?

1. Belgelerin toplanması: Tapu kaydı, yönetim planı, karar defteri, işletme projesi ve tebligatlar incelenir.
2. Sürenin hesaplanması: Özellikle kurul kararının iptali ve işletme projesine itiraz gibi kısa süreler belirlenir.
3. Yazılı ihtar: Uygun durumlarda karşı tarafa veya yönetime noter aracılığıyla ihtar gönderilir.
4. Arabuluculuk: Taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
5. Dava: Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; gerekiyorsa ihtiyati tedbir istenir.
6. Keşif ve bilirkişi: Ortak alan işgali, imalat ve kullanım değişikliği iddialarında yerinde inceleme yapılır.

Bursa’da Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Bursa’da bulunan apartman ve sitelere ilişkin kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, taşınmaz Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım gibi merkez ilçelerdeyse Bursa sulh hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi, Karacabey gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeki taşınmazlar için ise o ilçenin sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava öncesi arabuluculuk başvurusu, ilgili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Bursa’da hızla artan site tipi yapılaşma, kentsel dönüşüm sonrası yeni binalar ve eski yapılarda ısınma sisteminin değiştirilmesi, aidat, ortak alan ve yönetim kararları konusundaki uyuşmazlıkların en sık görüldüğü alanlardır.

Sık Yapılan Hatalar

1. Kurul kararına karşı 1 aylık ve 6 aylık hak düşürücü süreleri kaçırmak.
2. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak.
3. Davayı asliye hukuk mahkemesinde açmak; kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
4. İşletme projesine 7 gün içinde itiraz etmemek.
5. Ortak alanların kiralanması gibi oybirliği gerektiren işleri çoğunluk kararıyla yapmak.
6. Yönetim planını okumadan evcil hayvan, kullanım şekli veya gider paylaşımı konusunda işlem yapmak.
7. Kurul kararının iptali davasını, karara olumlu oy veren kat maliklerine karşı açmamak.
8. Aidat borcu için kesinleşmiş işletme projesi yerine belgesiz takip başlatmak.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Avukatın Rolü

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları; kısa hak düşürücü süreler, farklı karar yeter sayıları, yönetim planının yorumlanması ve zorunlu arabuluculuk gibi teknik konular içerir. Avukat; kurul kararlarının ve yönetim planının hukuka uygunluğunun incelenmesine, işletme projesine itirazın hazırlanmasına, arabuluculuk sürecinin yürütülmesine ve sulh hukuk mahkemesindeki davaların takibine yardımcı olur. Yöneticiler için ise toplantı, karar ve tebligat süreçlerinin usule uygun yürütülmesi, ileride çıkabilecek iptal davalarının önlenmesi açısından önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hangi mahkeme görevlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK ek m. 1).

Kat mülkiyeti davalarında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadar?

Toplantıya katılıp karara muhalif kalan kat maliki karar tarihinden itibaren 1 ay; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açmalıdır.

Aidat ödemeyen komşuya ne yapılabilir?

Kesinleşmiş işletme projesine dayanılarak ilamsız icra takibi yapılabilir. Geciken ödemeler için aylık %5 gecikme tazminatı istenebilir ve bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı tescil ettirilebilir.

Aidat gecikme tazminatı ne kadar?

Gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı öder (KMK m. 20).

Asansörü kullanmayan zemin kat maliki asansör giderine katılır mı?

Kural olarak evet. Kat maliki, ortak tesisten yararlanmadığı gerekçesiyle gider payını ödemekten kaçınamaz; ancak kat malikleri arasında farklı bir anlaşma veya yönetim planında farklı bir hüküm varsa ona göre işlem yapılır.

Apartmanda köpek beslemek yasak mı?

Belirleyici olan yönetim planıdır. Yönetim planında açık bir yasak varsa, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu yasağın kat maliklerini bağladığını kabul etmiştir. Yasak yoksa evcil hayvan beslenebilir; ancak komşuları rahatsız etmemek gerekir.

Ortak alanı kendi kullanımına alan komşuya ne yapılabilir?

Diğer kat malikleri veya yönetici, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde ortak yere el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası açabilir; geçmiş kullanım için tazminat da istenebilir.

Daire işyeri olarak kullanılabilir mi?

Tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde, kanunda sayılan işyerlerinin açılması kural olarak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verilen karara bağlıdır (KMK m. 24). Yönetim planındaki hükümler de ayrıca dikkate alınmalıdır.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planı, kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (KMK m. 28). Değişiklik bütün kat malikleri ve onların halefleri için bağlayıcıdır.

Çatıya baz istasyonu kurulması için çoğunluk kararı yeterli mi?

Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinde bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi gerektiğine hükmetmiştir.

Bursa’da kat mülkiyeti davası nerede açılır?

Taşınmaz Bursa merkez ilçelerindeyse Bursa sulh hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeyse o ilçenin sulh hukuk mahkemesinde açılır. Önce arabulucuya başvurulmalıdır.

Kaynakça

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 4 – 6, 18 – 20, 22, 24, 25, 28, 32 – 35, 37, 42, ek m. 1
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 68
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 2, 683
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/5(18)-2822, K. 2025/671, T. 22.10.2025
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/(18)5-2001, K. 2022/81, T. 08.02.2022
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/(18)5-3018, K. 2022/6, T. 18.01.2022
• Yargıtay kararları, esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sisteminden sorgulanabilir.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.