Önalım (Şufa) Davası: 7571 Sayılı Kanunla Değişen Kurallar, Süreler ve Rayiç Bedel Rehberi (2026)

Önalım davası (şufa davası), paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların bu payı öncelikle kendileri satın almak için açtığı davadır. Bu rehberde önalım davasının kimler tarafından ve hangi sürede açılabileceğini, 7571 sayılı Kanun’la getirilen rayiç bedel ve kesin süreli depo kurallarını, derdest davalara etkisini ve Yargıtay’ın güncel kararlarını adım adım ele alıyoruz.

Kardeşinizin miras kalan tarladaki payını tanımadığınız birine sattığını tapudan öğrenmek, hisseli bir arsada yabancı bir ortakla karşılaşmak ya da tapuda gerçek değerin çok altında gösterilen bir satış… Bu durumlarda paydaşların başvurabileceği temel yol, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır. Ancak 2025 sonunda yapılan kanun değişikliğiyle bu davanın ekonomik sonuçları köklü biçimde değişmiştir.

Rehberi Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732 – 736. maddeleri, 7571 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikler, Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay’ın 2025 – 2026 tarihli kararları çerçevesinde hazırladık. Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku rehberimize göz atabilirsiniz.

Önalım Davası – Özet Tablo

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, bir taşınmazın veya taşınmazdaki bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, hak sahibine o taşınmazı veya payı alıcının yerine geçerek satın alma imkânı veren haktır. Halk arasında şufa hakkı olarak da bilinir. Yargıtay’ın 20.06.1951 tarihli ve E. 1949/13, K. 1951/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda belirtildiği üzere önalım hakkı, yenilik doğuran bir haktır; hak sahibinin tek taraflı iradesiyle kullanılır.

Önalım hakkı kaynağına göre ikiye ayrılır:

• Yasal önalım hakkı: Kanundan doğar ve paylı mülkiyette paydaşlara tanınır (TMK m. 732). Tapuya şerh verilmesine gerek yoktur. Bu rehberin konusu ağırlıklı olarak yasal önalım hakkıdır.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Taraflar arasında yapılan bir sözleşmeyle kurulur. Taşınmazlarda geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılması gerekir (TBK m. 237) ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Yasal önalım hakkının amacı, paylı mülkiyet ilişkisine paydaşların istemediği yabancı kişilerin girmesini önlemek ve taşınmazların aşırı bölünmesinin önüne geçmektir.

Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?

• Elbirliği mülkiyeti: Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette doğar. Tapuda intikali yapılmamış, mirasçıların elbirliği hâlinde malik olduğu taşınmazlarda bu hak kullanılamaz.
• Paydaşa satış: Pay, taşınmazdaki diğer bir paydaşa satılmışsa önalım hakkı doğmaz.
• Satış dışındaki devirler: Bağış, trampa, miras yoluyla geçiş veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi satış niteliği taşımayan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bağış görünümünde yapılan gerçek bir satışın muvazaalı olduğu ispatlanabilirse önalım hakkı gündeme gelebilir.
• Cebrî artırma ve Devlet ihalesi: Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 7571 sayılı Kanun’dan sonra 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm: Kat mülkiyetine geçilmiş bir binada başka bir malikin bağımsız bölümünü satması, diğer kat maliklerine yasal önalım hakkı vermez.

7571 Sayılı Kanun ile Önalım Hakkında Neler Değişti?

25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun (11. Yargı Paketi), TMK’nın önalım hakkına ilişkin 733 ve 734. maddelerinde köklü değişiklikler yapmış ve TMK’ya bir geçiş hükmü eklemiştir.

Önalım Hakkı – Önceki ve Yeni Düzenleme

Değişiklikler Önceki Satışlara ve Açılmış Davalara Uygulanır mı?

TMK’ya eklenen geçici 1. madde, iki farklı kural öngörür:

• TMK m. 733’teki değişiklikler (1 yıllık mutlak süre ve 2886 sayılı Kanun istisnası), yürürlük tarihinden önce yapılan satışlara uygulanmaz; bu satışlar için önceki hükümler geçerlidir.
• TMK m. 734’teki değişiklikler (rayiç bedel ve kesin süreli depo), yürürlük tarihinden önce açılmış davalarda da uygulanır.

Değişiklikten sonra açılan davalarda rayiç değerin hangi tarihe göre belirleneceği konusunda ise uygulamada dava tarihindeki değerin esas alınması yönünde bir eğilim bulunmaktadır. Bu konudaki içtihat gelişmeye devam ettiğinden, dava açılmadan önce güncel kararların ayrıca değerlendirilmesi önerilir.

Anayasa Mahkemesi’nin Önalım Hakkı Kararı

Önalım Davası Kimler Tarafından ve Kime Karşı Açılır?

Önalım davasını, satış tarihinde taşınmazda payı bulunan paydaş açabilir. Payın büyüklüğü önemli değildir. Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isterse, davayı birlikte veya ayrı ayrı açabilir.

• Davalı: Payı satın alan üçüncü kişidir. Payını satan paydaş davaya taraf yapılmaz.
• Pay davadan sonra devredilirse: Alıcı, dava sürerken payı başka birine devrederse HMK m. 125’teki seçimlik haklar gündeme gelir.
• Önalım hakkının kullanılamayacağı paydaş: Satıştan önceki sürece bizzat katılıp satışa onay veren paydaşın sonradan önalım hakkını kullanması, dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir.

Önalım Davası Açma Süresi

Önalım hakkı, hak düşürücü sürelere tabidir. Bu süreler geçtikten sonra hak tamamen ortadan kalkar ve mahkeme bu durumu kendiliğinden dikkate alır:

1. 3 aylık süre: Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, bu bildirimden itibaren 3 ay içinde dava açılarak kullanılmalıdır.
2. 1 yıllık mutlak süre: Bildirim hiç yapılmamış olsa bile hak, satıştan itibaren 1 yıl geçmekle düşer. 25.12.2025’ten önce yapılan satışlarda bu süre 2 yıldır.

Önalım Davası ve Rayiç Bedel: Depo Zorunluluğu

7571 sayılı Kanun’dan sonra TMK m. 734’e göre önalıma konu payın rayiç değeri mahkeme tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç değeri ve hâkimin belirleyeceği giderleri (ör. alıcının ödediği tapu harcı ve masraflar), hâkimin verdiği kesin süre içinde depo etmekle yükümlüdür.

• Rayiç değer nasıl belirlenir? Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle payın piyasa değerini tespit eder. Tapuda gösterilen bedel ve taraflar arasında gerçekte ödenen bedel artık belirleyici değildir.
• Kesin süre ne demek? Kesin süre içinde depo yapılmazsa bu süre uzatılamaz ve bu durum davanın reddine yol açabilir.
• Önceden yapılan depo: Değişiklikten önce açılmış davalarda tapu bedeline göre depo edilmiş tutar dikkate alınır; rayiç değer daha yüksekse fark depo ettirilir.

Bu değişiklik, alıcıların önalım hakkını engellemek için tapuda gerçek bedelden yüksek bedel göstermesi ya da satıcıların vergi nedeniyle düşük bedel göstermesi gibi uygulamaların davanın sonucunu etkilemesinin önüne geçmiştir. Öte yandan önalım hakkı sahibi açısından dava, artık önemli bir finansman gerektirmektedir; dava açmadan önce payın yaklaşık piyasa değeri mutlaka araştırılmalıdır.

Önalım Davası Nasıl Açılır?

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davası, tapu iptali ve tescil istemli bir davadır ve asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin olduğu için yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12). Önalım davası için dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur.

Dava Dilekçesi, Deliller ve İhtiyati Tedbir

• Taşınmazın güncel tapu kaydı ve satışa ilişkin akit tablosu,
• Varsa noter aracılığıyla yapılan satış bildirimi ve tebliğ tarihi,
• Davacının satış tarihinde paydaş olduğunu gösteren kayıtlar,
• Payın yaklaşık değerine ilişkin bilgiler (emsal satışlar, değerleme raporları),
• Tapu kaydına devir ve temlik yasağı konulması için ihtiyati tedbir talebi.

Dava kabul edilirse mahkeme, alıcı adına olan payın tapu kaydının iptaline ve payın davacı paydaş adına tesciline karar verir. Depo edilen bedel ise alıcıya ödenir.

Önalım Davasında Alıcının Savunmaları

Payı satın alan kişi, önalım davasında başta şu savunmaları ileri sürebilir:

• Süre aşımı: 3 aylık veya 1 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği,
• Paydaşlık: Alıcının satıştan önce zaten paydaş olduğu, dolayısıyla önalım hakkının doğmadığı,
• Satış dışı devir: Devrin bağış, trampa veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi satış niteliği taşımayan bir işlem olduğu,
• Feragat: Davacının önalım hakkından resmî şekilde feragat ettiği,
• Dürüstlük kuralı: Davacının satışa onay verdiği veya hakkını kötüye kullandığı,
• Fiilî taksim: Taşınmazın paydaşlar arasında uzun süredir fiilen bölünerek kullanıldığı.

Fiilî Taksim Savunması

Tapuda paylı görünen bir taşınmaz, paydaşlar arasında uzun yıllardır fiilen bölünmüş ve her paydaş kendi bölümünü bağımsız olarak kullanıyorsa, bir paydaşın kendi kullandığı bölüme karşılık gelen payını satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırı görülebilir.

Önalım Hakkından Feragat

Paydaşlar, yasal önalım hakkından önceden feragat edebilir. Önceden ve genel olarak yapılan feragatin geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılması gerekir; bu feragat tapu kütüğüne şerh verilebilir. Belirli bir satışa ilişkin feragat ise, satıştan önce yazılı olarak yapılabilir.

Payını satmak isteyen paydaş açısından en güvenli yol, satıştan önce diğer paydaşlara teklif yapmak ve önalım hakkından feragat ettiklerini gösteren usule uygun bir belge almaktır. Bu sayede alıcı da ileride önalım davasıyla karşılaşma riskinden korunmuş olur.

Hisseli Tapu Alırken ve Satarken Önalım Riskleri

Hisseli tapu satın alan kişi, satıştan sonraki 1 yıl boyunca (noter bildirimi yapılmışsa bildirimden itibaren 3 ay boyunca) önalım davasıyla karşılaşma riski taşır. Yeni düzenlemeyle önalım hakkı sahibi rayiç bedeli ödemek zorunda olduğundan, alıcının ekonomik kaybı önceki döneme göre azalmıştır; ancak alıcı taşınmazı elinden çıkarma riskiyle yine de karşı karşıyadır.

• Alıcı için: Satıştan hemen sonra diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapmak, 3 aylık süreyi başlatır ve belirsizliği kısaltır.
• Satıcı için: Payı önce diğer paydaşlara teklif etmek ve gerekirse ortaklığın giderilmesi yolunu değerlendirmek, önalım uyuşmazlığını baştan önleyebilir.
• Paydaş için: Tapu kayıtlarını düzenli olarak kontrol etmek ve satış öğrenildiğinde süreleri hemen hesaplamak gerekir.

Bursa’da Önalım Davası

Bursa’da bulunan taşınmazlara ilişkin önalım davaları, taşınmaz Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım gibi merkez ilçelerdeyse Bursa asliye hukuk mahkemelerinde açılır. İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi, Karacabey gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeki taşınmazlar için ise o ilçenin asliye hukuk mahkemesi yetkilidir.

Bursa’nın kırsal ilçelerinde miras yoluyla bölünmüş tarım arazileri ve hisseli tarlalar, önalım uyuşmazlıklarının en sık görüldüğü taşınmazlardır. Bu taşınmazlarda tapu kayıtları ilgili tapu müdürlüklerinden, satış bilgileri ise akit tablolarından temin edilir.

Sık Yapılan Hatalar

1. 3 aylık sürenin satışın öğrenilmesiyle başladığını sanmak; oysa bu süre noter bildirimiyle başlar.
2. 1 yıllık mutlak süreyi (eski satışlarda 2 yıl) kaçırmak.
3. Tapudaki bedelin ödeneceğini düşünerek rayiç bedel için finansman hazırlamamak.
4. Hâkimin verdiği kesin süre içinde rayiç bedeli ve giderleri depo etmemek.
5. Davayı payı satan paydaşa karşı açmak; davalı, payı satın alan kişidir.
6. Elbirliği mülkiyetindeki (intikali yapılmamış) taşınmazda önalım hakkı kullanmaya çalışmak.
7. Dava açarken tapuya ihtiyati tedbir konulmasını istememek.
8. Satışa onay verdikten sonra önalım hakkını kullanmaya çalışmak.

Önalım Davasında Avukatın Rolü

Önalım davası; hak düşürücü sürelerin hesaplanması, geçiş hükmünün hangi satışa nasıl uygulanacağının belirlenmesi, rayiç bedelin tespiti ve kesin süreli depo gibi teknik konular içerir. Avukat; sürelerin doğru hesaplanmasına, ihtiyati tedbir talebinin hazırlanmasına, bilirkişi raporlarına itiraz edilmesine ve alıcının fiilî taksim veya dürüstlük kuralı gibi savunmalarının değerlendirilmesine yardımcı olur.

Önalım uyuşmazlıkları çoğu zaman miras kalan taşınmazlarla ilgilidir. Bu nedenle muris muvazaası, tapu iptal ve tescil davası veya ortaklığın giderilmesi gibi davaların da birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım davası nedir?

Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların bu payı alıcının yerine geçerek satın almak için açtığı tapu iptali ve tescil davasıdır.

Şufa davası ile önalım davası aynı mı?

Evet. Şufa, önalım hakkının halk arasında ve eski hukukta kullanılan adıdır; iki ifade aynı davayı anlatır.

Önalım davası açma süresi ne kadar?

Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıldır. 25 Aralık 2025’ten önce yapılan satışlarda mutlak süre 2 yıldır.

Önalım davasında hangi bedel ödenir?

7571 sayılı Kanun’dan sonra tapudaki bedel değil, mahkemenin belirlediği rayiç bedel ile hâkimin belirleyeceği giderler ödenir. Bu tutar, hâkimin verdiği kesin süre içinde depo edilmelidir.

Yeni rayiç bedel kuralı eski davalara da uygulanır mı?

Evet. Bedel ve depo kuralı, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış davalarda da uygulanır. Yargıtay, bu davalarda rayiç değerin 25.12.2025 tarihine göre belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir.

Önalım davası kime karşı açılır?

Payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Payını satan paydaş davaya taraf yapılmaz.

Önalım davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu yetki kesin yetkidir.

Önalım davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. Önalım davaları için dava şartı olarak arabuluculuk öngörülmemiştir.

Miras kalan taşınmazda önalım hakkı var mı?

Mirasçılar elbirliği hâlinde malikse, yani tapuda intikal yapılıp paylı mülkiyete geçilmemişse yasal önalım hakkı kullanılamaz. Paylı mülkiyete geçildikten sonra yapılan satışlarda ise önalım hakkı doğar.

Bağış yoluyla yapılan devirde önalım hakkı kullanılabilir mi?

Gerçek bir bağışta kullanılamaz. Ancak devrin bağış görünümünde yapılmış gerçek bir satış olduğu, yani muvazaalı olduğu ispatlanabilirse önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım hakkından nasıl feragat edilir?

Genel ve önceden yapılan feragat resmî şekilde yapılmalıdır; tapuya şerh verilebilir. Belirli bir satışa ilişkin feragat ise satıştan önce yazılı olarak yapılabilir.

Hisseli tapu alan kişi önalım riskinden nasıl korunur?

Satıştan sonra diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapmak 3 aylık süreyi başlatır. Satıştan önce paydaşlardan önalım hakkından feragat ettiklerine dair usule uygun belge almak da riski azaltır.

Bursa’da önalım davası nerede açılır?

Taşınmaz Bursa merkez ilçelerindeyse Bursa asliye hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeyse o ilçenin asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Kaynakça

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 2, 732 – 736, geçici m. 1
• 7571 sayılı Kanun (Resmî Gazete 25.12.2025) – TMK m. 733, 734 değişiklikleri
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 237
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 12, 94, 125, 389
• Anayasa Mahkemesi, E. 2024/152, K. 2025/116, T. 03.06.2025 (RG 22.09.2025, Sayı 33025)
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, E. 1949/13, K. 1951/5, T. 20.06.1951
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2557, K. 2026/870, T. 17.02.2026
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/7-176, K. 2026/9, T. 21.01.2026
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/7-447, K. 2025/400, T. 25.06.2025
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/14-2262, K. 2019/649, T. 13.06.2019
• Yargıtay kararları, esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sisteminden sorgulanabilir.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.