Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Süreç, Satış ve Paylaşım Rehberi (2026)

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu davası), birden fazla kişinin birlikte malik olduğu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığa mahkeme kararıyla son verilmesini sağlayan davadır. Bu rehberde ortaklığın giderilmesi davasının nasıl açıldığını, zorunlu arabuluculuğu, aynen taksim ve satış yollarını, 2026’da miras taşınmazları için getirilen yeni ihale usulünü ve davanın masraflarını adım adım ele alıyoruz.

Anne veya babadan kalan evi kardeşlerden biri satmak isterken diğerinin buna yanaşmaması, hisseli bir tarlada ortaklardan birinin taşınmazı tek başına kullanması ya da yıllardır bölünemeyen bir aile arsası… Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında başvurulacak hukuki yol, halk arasında izale-i şüyu olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava, hiçbir paydaşın diğerlerinin iradesine süresiz olarak bağlı kalmamasını sağlar.

Rehberi Türk Medeni Kanunu (TMK), Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve Yargıtay ile Anayasa Mahkemesi’nin güncel kararları çerçevesinde hazırladık. Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku rehberimize göz atabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası – Özet Tablo

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz veya taşınır üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkının bulunduğu durumlarda, ortak mülkiyete son verilerek her paydaşın payının kendisine ayrılmasını ya da payının karşılığının para olarak ödenmesini sağlayan davadır. Osmanlı hukukundan gelen “izale-i şüyu” terimi de “ortaklığın (şuyuun) giderilmesi” anlamına gelir.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığın sürdürülmesi gerekmedikçe, malın paylaşılmasını isteyebilir. Paydaşlar ortaklığı sürdürmek için en çok on yıllık bir süreyle sözleşme yapabilir; bu sözleşmenin dışında kimse ortaklıkta kalmaya zorlanamaz. Paylaşma ise uygun olmayan bir zamanda istenemez.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark

Paylı mülkiyette her paydaşın payı tapuda bellidir (ör. 1/4, 3/8). Paydaş kendi payını tek başına satabilir, bağışlayabilir veya rehnedebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; miras bırakanın ölümüyle mirasçılar tereke üzerinde birlikte malik olur ve kural olarak birlikte hareket etmek zorundadır. Mirasçılardan her biri, TMK m. 642 uyarınca her zaman mirasın paylaştırılmasını isteyebilir.

Uygulamada mirasçılar önce tapuda intikal işlemi yaparak elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Ancak intikal yapılmamış olması ortaklığın giderilmesi davası açılmasına engel değildir; bu durumda mirasçılık belgesi (veraset ilamı) dava dosyasına eklenir ve tüm mirasçılar davaya dâhil edilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Davayı taşınmazda payı bulunan her paydaş, payının büyüklüğünden bağımsız olarak açabilir. Küçük bir paya sahip olmak, ortaklığın giderilmesi talebine engel değildir. Dava, tapu kaydındaki diğer bütün paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya katılır.

• Paylı mülkiyette paydaş: Tapuda adına pay kayıtlı olan kişi.
• Mirasçı: Tereke taşınmazında elbirliği hâlinde hak sahibi olan her mirasçı.
• Paydaşın alacaklısı: Borçlu paydaşın payını haczettiren alacaklı, icra mahkemesinden alacağı yetki belgesiyle dava açabilir.
• Vasi: Kısıtlı paydaş adına dava açılması için vesayet makamının izni gerekir.

Alacaklının Açtığı Ortaklığın Giderilmesi Davası (İİK m. 121)

Borçlu, borcunu ödemiyor ve tek mal varlığı hisseli bir taşınmazdaki payıysa, alacaklı bu payı haczettirdikten sonra İİK m. 121 kapsamında icra mahkemesinden yetki belgesi alarak borçlunun yerine ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Böylece alacaklı, payın tek başına satılmasının yarattığı düşük bedel sorununu aşar.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten bu yana ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse mahkeme, tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulmasını ister; sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk, miras taşınmazlarında çoğu zaman en hızlı çözümdür. Paydaşlar arabulucu huzurunda şu konularda anlaşabilir:

• Bir paydaşın diğerlerinin paylarını belirlenen bedelle satın alması,
• Taşınmazın serbest piyasada birlikte satılması ve bedelin paylaşılması,
• Birden fazla taşınmaz varsa her paydaşa bir taşınmazın verilmesi ve gerekirse para eklenerek denkleştirilmesi,
• Kullanım ve kira gelirinin paylaşımına ilişkin geçici bir düzen kurulması.

Anlaşma sağlanması hâlinde arabulucu ve taraflarca imzalanan anlaşma belgesi, tarafların ve vekillerinin birlikte imzalaması veya mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınması ile ilam niteliğinde belgeye dönüşür. Ancak taşınmazın tapuda devri için ayrıca tapu müdürlüğünde resmî işlem yapılması gerektiği unutulmamalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12). Birden fazla taşınmazın ortaklığının giderilmesi isteniyorsa, her taşınmaz için kendi bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması gerekir.

Dava Dilekçesi ve Gerekli Belgeler

• Taşınmazın güncel tapu kaydı ve takyidat (şerh, beyan, haciz) bilgileri,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Miras taşınmazlarında tüm mirasçıları gösteren mirasçılık belgesi (veraset ilamı),
• Ölmüş paydaşlar varsa onların mirasçılık belgeleri ve tüm paydaşların güncel adresleri,
• Varsa imar durumu, kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgileri,
• Taşınmaz üzerinde bina, ağaç gibi yapı ve eklentiler (muhdesat) varsa bunlara ilişkin bilgiler.

Dava dilekçesinde paylaştırmanın aynen taksim mi yoksa satış yoluyla mı istendiği belirtilir. Ancak mahkeme bu talebe bağlı değildir; taşınmazın niteliğine göre hangi yolun uygulanacağını kendisi belirler.

Mirasçılık Belgesi ve Taraf Teşkili

Ortaklığın giderilmesi davasında tapudaki tüm paydaşların davada yer alması zorunludur (zorunlu dava arkadaşlığı). Ölmüş bir paydaşın mirasçıları davaya dâhil edilmeden verilen karar, taraf teşkili sağlanmadığı için kanun yolunda bozulur. Paydaş sayısının fazla olduğu, yurt dışında yaşayan veya adresi bilinmeyen paydaşların bulunduğu dosyalarda tebligat süreci davanın en uzun aşaması olabilir.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

TMK m. 699’a göre mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Aynen taksim mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir azalma olacaksa satış yoluna gidilir. Aynen taksimde oluşan parçaların değerleri eşit değilse, aradaki fark para eklenerek (denkleştirme) giderilir.

Aynen taksimin mümkün olup olmadığı keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Mahkeme; taşınmazın yüzölçümünü, imar durumunu, niteliğini (arsa, tarla, bağ, konut), paydaş sayısını ve payların oranını birlikte değerlendirir. Paydaşlardan birinin aynen taksim talebine diğerleri karşı çıksa bile, koşulları varsa mahkeme aynen taksime karar verebilir.

İmar ve Tarım Arazisi Sınırlamaları

• İmar alanındaki taşınmazlar: İmar planı bulunan yerlerde parselin bölünmesi (ifraz) belediyenin onayına tabidir. Plana göre asgari parsel büyüklüğünün altına düşecek bölünmelere izin verilmez (3194 sayılı İmar Kanunu).
• Tarım arazileri: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmesini yasaklar. Bu nedenle küçük tarım arazilerinde aynen taksim çoğu zaman mümkün değildir.
• Tek bağımsız bölüm (daire): Bir dairenin fiziken bölünmesi mümkün olmadığından, kat mülkiyetine tabi tek bir bağımsız bölümde ortaklık genellikle satış yoluyla giderilir.

Kat Mülkiyeti Kurularak Paylaştırma

Taşınmaz üzerinde birden fazla bağımsız bölümden oluşan ve kat mülkiyeti kurulmaya elverişli bir yapı varsa, mahkeme Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi çerçevesinde kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi yoluyla aynen taksime karar verebilir. Bunun için yapının ruhsat ve iskân durumunun, projeye uygunluğunun ve bağımsız bölüm değerlerinin bilirkişi tarafından ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme, taşınmazın açık artırma yoluyla satılarak ortaklığın giderilmesine ve satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına karar verir. Karar kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir ve satış, İcra ve İflas Kanunu’nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre yapılır.

1. Kıymet takdiri: Satış memurluğu bilirkişiye taşınmazın güncel değerini (muhammen bedel) belirletir. Rapor taraflara tebliğ edilir; değere itiraz, tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine yapılır.
2. Satış ilanı: Satış, elektronik ortamda (e-satış) ve ilan yoluyla duyurulur.
3. Birinci ve ikinci artırma: Kural olarak artırmalar herkese açıktır. Miras taşınmazlarında 2026’da getirilen özel usul aşağıda açıklanmıştır.
4. İhale ve tescil: İhale bedelinin ödenmesinden sonra taşınmaz alıcı adına tapuya tescil edilir.
5. Paylaştırma: Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında ödenir.

7589 Sayılı Kanun: Miras Taşınmazında Mirasçılara Öncelikli İhale

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapılmıştır. Ortaklığın giderilmesine konu taşınmazın tüm malikleri payını miras yoluyla edinmişse ve taşınmazda üçüncü kişilerin payı yoksa:

• Açık artırmanın birinci artırmasına yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir; bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
• Birinci artırmada teklif edilen bedelin, muhammen kıymetin %100’ünü ve satış masraflarını karşılaması gerekir.
• Birinci artırmada sonuç alınamazsa, ikinci artırma genel hükümlere göre herkese açık olarak yapılır.
• Paydaşların teminat muafiyeti kaldırılmıştır; artırmaya katılan paydaşlar da teminat yatırmak zorundadır.
• İhale bedelini süresinde ödemeyen alıcı teminatını kaybeder ve teklif ettiği bedel üzerinden idari para cezasıyla karşılaşabilir.

Bu düzenleme, aile taşınmazlarının değerinin altında üçüncü kişilere satılmasını önlemeyi ve taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçıya imkân tanımayı amaçlar. Taşınmazı satın almak isteyen mirasçının, muhammen bedelin tamamını karşılayacak finansmanı ihaleden önce planlaması gerekir. Taşınmaza mirasçı olmayan bir kişi pay satın almışsa bu özel usul uygulanmaz.

İhalenin Feshi

Satış ilanının tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin kesinleşmeden satış yapılması veya ihaleye fesat karıştırılması gibi usulsüzlükler, ihalenin feshi talebiyle icra mahkemesine taşınabilir (İİK m. 134). Talep, ihalenin öğrenilmesinden itibaren 7 gün ve her hâlde ihaleden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır.

Muhdesat ve Ortaklığın Giderilmesi: Bina ve Ağaçlar

Muhdesat, taşınmaz üzerine sonradan yapılan bina, duvar, kuyu veya dikilen ağaç gibi eklentilerdir. Kural olarak bunlar taşınmazın bütünleyici parçası sayılır ve tüm paydaşlara payları oranında aittir. Ancak bir paydaş, örneğin miras bırakanın tarlasına kendi parasıyla ev yaptığını ileri sürüyorsa, bu yapının kendisine ait olduğunun tespitini isteyebilir.

Bu iddia genellikle ayrı bir muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile ileri sürülür ve ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılabilir. Muhdesatın bir paydaşa ait olduğu tespit edilirse, satış bedelinden muhdesatın değeri o paydaşa ayrıca ödenir; kalan bedel tüm paydaşlar arasında paylaştırılır. Muhdesat iddiasının, satıştan önce ileri sürülmesi hak kaybını önler.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bekletici Mesele

Taşınmazın mülkiyetine veya payların oranına ilişkin başka bir dava görülüyorsa, ortaklığın giderilmesi davası o davanın sonucundan doğrudan etkilenir. Bu durumda mahkeme diğer davanın sonucunu bekletici mesele yapar. Uygulamada en sık rastlanan örnekler; muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, muhdesatın aidiyeti davaları ve tenkis davalarıdır.

Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve Kullanım Sorunları

Ortaklık devam ederken taşınmazı paydaşlardan biri tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar kullanım bedeli (ecrimisil) talep edebilir. Ancak Yargıtay’ın 25.05.1984 tarihli ve E. 1984/1, K. 1984/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Yani kullanan paydaşa, diğer paydaşın da taşınmazdan yararlanmak istediğinin açıkça bildirilmesi (ör. noter ihtarnamesiyle) gerekir.

Taşınmazın kiraya verilmiş olması gibi hukuki semere elde edilen durumlarda veya paydaşın taşınmazdan yararlanmasının fiilen engellendiği hâllerde intifadan men koşulu aranmayabilir. Hangi istisnanın uygulanacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi kanunla belirlenmiş değildir ve dosyadan dosyaya önemli ölçüde değişir. Süreyi etkileyen başlıca etkenler şunlardır:

• Paydaş sayısı ve paydaşların adreslerine tebligat yapılabilmesi (yurt dışındaki paydaşlar süreci uzatır),
• Ölmüş paydaşlar için mirasçılık belgesi çıkarılması gereği,
• Keşif, bilirkişi raporu ve rapora yapılan itirazlar,
• Bekletici mesele yapılan başka davaların bulunması,
• İstinaf ve temyiz aşamaları,
• Satış memurluğundaki kıymet takdiri, itiraz ve ihale süreci.

Dava kesinleşmeden satış yapılamayacağı için kanun yolları süreyi doğrudan uzatır. Paydaşların arabuluculuk aşamasında veya dava sürerken anlaşması ise süreci en çok kısaltan yoldur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları ve Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davasında dava açılırken harç, tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri gibi masraflar davacı tarafından peşin olarak yatırılır. Ancak dava çift taraflı olduğu ve sonuç tüm paydaşları ilgilendirdiği için, yargılama giderleri kural olarak hükümle birlikte paydaşlara payları oranında yükletilir. Satış yoluyla ortaklık giderildiğinde, satış masrafları da satış bedelinden karşılanır.

Bu nedenle davayı açan paydaş, peşin olarak yatırdığı giderlerin diğer paydaşların payına düşen kısmını hükümle birlikte geri isteyebilir. Harç ve masrafların güncel tutarları her yıl yeniden belirlendiğinden, dava açmadan önce güncel tarifelerin kontrol edilmesi gerekir.

Dava Açmadan Önce Değerlendirilebilecek Seçenekler

• Payın diğer paydaşa satılması: En hızlı çözüm, paydaşlardan birinin diğerlerinin paylarını anlaşılan bedelle satın almasıdır.
• Payın üçüncü kişiye satılması: Paylı mülkiyette paydaş, payını tek başına satabilir. Ancak bu durumda diğer paydaşlar, satışın kendilerine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde önalım (şufa) hakkını kullanabilir; 7571 sayılı Kanun’dan sonra yapılan satışlarda tapudaki bedel değil, mahkemece belirlenen rayiç bedel esas alınır. Hisseli pay satışları genellikle piyasa değerinin altında gerçekleşir.
• Kullanım düzeni (yönetim) sözleşmesi: Ortaklığı sürdürmek isteyen paydaşlar, kullanım ve masrafları belirleyen bir sözleşme yapabilir ve bunu tapuya şerh verdirebilir.
• Rızai taksim (paylaşma sözleşmesi): Mirasçılar, terekeyi aralarında yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle bölüşebilir; taşınmazların devri tapuda yapılır.

Bursa’da Ortaklığın Giderilmesi Davası

Bursa’da bulunan taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davaları, taşınmaz Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım gibi merkez ilçelerdeyse Bursa sulh hukuk mahkemelerinde açılır. İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi, Karacabey gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeki taşınmazlar için ise o ilçenin sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Dava öncesi arabuluculuk başvurusu, ilgili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Bursa’da ova ve köy arazilerinde tarım arazisi bölünme yasağı, kent merkezindeki eski yapılarda ise kat mülkiyeti ve imar durumu, aynen taksim imkânını belirleyen başlıca etkenlerdir. Satış kararından sonra ihaleler, kararı veren mahkemenin bağlı olduğu satış memurluğu tarafından yürütülür.

Sık Yapılan Hatalar

1. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak.
2. Ölmüş paydaşların mirasçılarını tespit etmeden ve davaya dâhil etmeden dava açmak.
3. Taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede veya asliye hukuk mahkemesinde dava açmak.
4. Muhdesat iddiasını satıştan önce ileri sürmemek.
5. Görülmekte olan tapu iptal veya tenkis davasını mahkemeye bildirmemek.
6. Kıymet takdiri raporuna 7 günlük süre içinde itiraz etmemek.
7. Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa ihtarname göndermeyerek ecrimisil hakkını geç başlatmak.
8. Miras taşınmazında yeni ihale usulünü bilmeden, muhammen bedelin tamamını karşılayacak finansmanı önceden planlamamak.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatın Rolü

Ortaklığın giderilmesi davası, ilk bakışta basit bir paylaştırma davası gibi görünse de taraf teşkili, tebligat, bilirkişi raporları, muhdesat ve satış aşamasındaki itirazlar nedeniyle teknik bir süreçtir. Avukat; arabuluculuk aşamasında paydaşlar arasında uygulanabilir bir çözüm önerisi hazırlanmasına, tapu ve mirasçılık kayıtlarının eksiksiz incelenmesine, bilirkişi raporlarına itiraz edilmesine ve ihale sürecinde hakların korunmasına yardımcı olur.

Miras kaynaklı ortaklıklarda, taşınmazın daha önce mirasçılardan birine devredilmiş olması gibi durumlarda muris muvazaası veya tenkis gibi başka davaların da birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Birden fazla kişinin birlikte malik olduğu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığa mahkeme kararıyla son verilmesini sağlayan davadır. Taşınmaz ya aynen bölünür ya da satılarak bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.

İzale-i şüyu davası ile ortaklığın giderilmesi davası aynı mı?

Evet. İzale-i şüyu, Osmanlı hukukundan gelen ve “ortaklığın giderilmesi” anlamına gelen eski bir terimdir; iki ifade aynı davayı anlatır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın değerine bakılmaksızın, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu yetki kesin yetkidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.

Paydaşlardan biri satmak istemezse ne olur?

Hiçbir paydaş, ortaklıkta kalmaya zorlanamaz. Paydaşlardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir; diğer paydaşların satışa karşı çıkması davanın kabulüne engel değildir.

Küçük bir hissesi olan paydaş dava açabilir mi?

Evet. Payın büyüklüğü önemli değildir; taşınmazda payı bulunan her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Kanunda belirli bir süre yoktur. Paydaş sayısı, tebligat güçlükleri, bilirkişi incelemeleri, bekletici mesele yapılan davalar ve kanun yolları süreyi belirler. Arabuluculukta anlaşma süreci önemli ölçüde kısaltır.

Ortaklığın giderilmesi davasının masraflarını kim öder?

Masrafları başlangıçta davacı yatırır; ancak yargılama giderleri kural olarak hükümle birlikte paydaşlara payları oranında yükletilir. Satış masrafları satış bedelinden karşılanır.

Miras kalan ev ortaklığın giderilmesiyle satılırsa kimler alabilir?

7589 sayılı Kanun’la getirilen düzenlemeye göre tüm malikler payını miras yoluyla edinmişse, birinci artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir ve teklifin muhammen kıymetin %100’ünü karşılaması gerekir. Sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açıktır.

Paydaş ihaleye girebilir mi?

Evet. Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir. 7589 sayılı Kanun’la paydaşların teminat muafiyeti kaldırıldığından, ihaleye katılan paydaşın da teminat yatırması gerekir.

Ortaklığın giderilmesinde önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaşın ihalede teklif vermesi gerekir.

Evi tek başına kullanan kardeşten kira istenebilir mi?

Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak kullanan paydaşa, diğer paydaşın da taşınmazdan yararlanmak istediğinin bildirilmesi (intifadan men) gerekir. Bu bildirim genellikle noter ihtarnamesiyle yapılır ve ecrimisil bu tarihten sonrası için istenir.

Taşınmaz üzerindeki evi ben yaptım, satışta hakkım korunur mu?

Bina veya ağaç gibi muhdesatın size ait olduğunu muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıyla ispat ederseniz, satış bedelinden muhdesatın değeri size ayrıca ödenir. Bu iddianın satıştan önce ileri sürülmesi önemlidir.

Bursa’da ortaklığın giderilmesi davası nerede açılır?

Taşınmaz Bursa merkez ilçelerindeyse Bursa sulh hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeyse o ilçenin sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kaynakça

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 640 – 642, 688 – 699, 701 – 703, 732 – 734
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 12, 165
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 114, 121, 128/a, 134
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 10
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• 3194 sayılı İmar Kanunu
• 7589 sayılı Kanun (Resmî Gazete 31.07.2026, Sayı 33326) – İİK m. 114 değişikliği
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, E. 1984/1, K. 1984/2, T. 25.05.1984
• Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, Aynur Ceylan ve Diğerleri, B. No: 2020/36883, K.T. 16.12.2025 (RG 22.05.2026, Sayı 33261)
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/721, K. 2024/3027, T. 29.05.2024
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/488, K. 2024/982, T. 20.02.2024
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1487, K. 2023/1728, T. 27.03.2023
• Yargıtay daire kararları, esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sisteminden sorgulanabilir.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.