Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları: Bedel Tespiti, İtiraz ve Tazminat Rehberi (2026)

Kamulaştırma davası, idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki bir taşınmazı bedelini ödeyerek edinmesi sürecinde, bedelin tespiti, kamulaştırma işleminin iptali veya bedelin düzeltilmesi için açılan davaların genel adıdır. İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza el atmışsa ise malik kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel ve tazminat isteyebilir. Bu rehberde kamulaştırma davası türlerini, 2942 sayılı Kanun’a göre bedelin nasıl belirlendiğini, acele kamulaştırmayı ve fiilî ile hukuki el atmada izlenecek yolu adım adım ele alıyoruz.

Tapuya gelen bir kamulaştırma şerhi, belediyenin arsanızdan yol geçirmesi ya da yıllardır imar planında park alanı olarak gösterildiği için hiçbir işlem yapamadığınız bir taşınmaz… Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırmada malike gerçek karşılığın ödenmesini güvence altına alır. Ancak bu hakkın kullanılması kısa süreler, teknik değerleme kuralları ve sık değişen mevzuat nedeniyle dikkat gerektirir.

Rehberi 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararları, Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 2026 tarihli kararı ve Yargıtay’ın güncel içtihatları çerçevesinde hazırladık. Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku rehberimize göz atabilirsiniz.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma – Özet Tablo

Kamulaştırma Nedir, Hangi Aşamalardan Oluşur?

Kamulaştırma, Devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hâllerde, gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazları edinmesidir (Anayasa m. 46). Usul, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kamulaştırma süreci genellikle şu aşamalardan oluşur:

1. Kamu yararı kararı: İdare, kamulaştırma yapılacak işin kamu yararına olduğuna karar verir ve bu karar yetkili merci tarafından onaylanır.
2. Tapuya şerh: Kamulaştırma kararı tapu kütüğüne şerh edilir.
3. Kıymet takdiri: İdarenin kıymet takdir komisyonu taşınmaza tahmini bir bedel biçer.
4. Satın alma usulü (m. 8): Malik uzlaşma görüşmesine çağrılır. Uzlaşma sağlanırsa bedel ödenir ve taşınmaz idare adına tapuda tescil edilir.
5. Bedel tespiti ve tescil davası (m. 10): Uzlaşma sağlanamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde dava açar; mahkeme bedeli belirler ve taşınmazın idare adına tesciline karar verir.

Kamulaştırmada Uzlaşma (Satın Alma Usulü)

2942 sayılı Kanun’un 8. maddesine göre idare, dava açmadan önce malikle pazarlık yoluyla anlaşmaya çalışmak zorundadır. Malike, idarenin belirlediği tahmini bedel ve uzlaşma görüşmesi için çağrı tebliğ edilir. Uzlaşma sağlanırsa, uzlaşılan bedel üzerinden tutanak düzenlenir ve tapuda devir yapılır.

• Uzlaşma görüşmesine katılmak, bedel konusunda malikin dava hakkını ortadan kaldırmaz; ancak uzlaşma tutanağı imzalandıktan sonra bedele itiraz imkânı büyük ölçüde ortadan kalkar.
• İdarenin teklif ettiği bedelin emsal satışlarla, taşınmazın imar durumu ve geliriyle karşılaştırılması, uzlaşma kararından önce mutlaka yapılmalıdır.
• Uzlaşma sağlanamazsa bedel mahkemece belirlenir; mahkemenin belirlediği bedel, idarenin teklifinden yüksek olabileceği gibi düşük de olabilir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

Uzlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma davası açarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar (2942 sayılı Kanun m. 10). Mahkeme malike dava dilekçesini ve duruşma gününü tebliğ eder, taraflar arasında bir kez daha uzlaşma imkânı arar. Uzlaşma yine sağlanamazsa, keşif yapılarak bilirkişi kurulu aracılığıyla taşınmazın değeri belirlenir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

2942 sayılı Kanun’un 11. maddesine göre bilirkişi kurulu, dava tarihindeki değeri belirlerken özellikle şu ölçütleri dikkate alır:

• Taşınmazın cinsi, nevi ve yüzölçümü,
• Değerini etkileyebilecek bütün nitelikleri ve unsurları,
• Varsa vergi beyanı ve resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri,
• Dava tarihindeki emsal satışlar (benzer taşınmazların satış bedelleri),
• Arazilerde, kamulaştırma tarihindeki mevcut kullanma şekline göre ve taşınmazın veya kaynağın net geliri,
• Yapılarda resmî birim fiyatlar ve yapı maliyet hesapları ile yıpranma payı.

Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılıyorsa, kalan kısımda meydana gelen değer düşüklüğü de bedele eklenebilir; kalan kısmın değeri artıyorsa bu artış da dikkate alınır (m. 12). Kalan kısım kullanılamayacak hâle geliyorsa malik, bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.

Yargılama Uzarsa Bedel Ne Olur?

2942 sayılı Kanun’un 10. maddesine 2013’te eklenen dokuzuncu fıkra, bedel tespiti davasının dört ay içinde sonuçlanmaması hâlinde, belirlenen bedele bu sürenin bitiminden itibaren yalnızca kanuni faiz işletilmesini öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi, E. 2022/83, K. 2023/69 sayılı ve 05.04.2023 tarihli kararıyla bu fıkrayı, yüksek enflasyon döneminde kanuni faizin malikin değer kaybını karşılamadığı ve gerçek karşılık güvencesini sağlamadığı gerekçesiyle iptal etmiştir.

Bu iptalden sonra, uzun süren davalarda malikin enflasyon karşısında korunmasına ilişkin esaslar Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmektedir. Derdest davalarda malik vekilinin bu konuyu özellikle takip etmesi gerekir.

Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal ve Düzeltim Davası

Malik, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, 2942 sayılı Kanun’un 14. maddesi uyarınca iki tür kamulaştırma davası açabilir:

• İptal davası: Kamu yararı kararının veya kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı (yetki, şekil, sebep, konu, amaç yönünden) iddiasıyla, tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde açılır. Örneğin kamulaştırmanın imar planına aykırı olması veya kamu yararının bulunmaması iptal sebebi olabilir.
• Düzeltim davası: Kamulaştırma belgelerindeki maddi hatalara (malikin adı, taşınmazın yüzölçümü, parsel numarası gibi) karşı, tebliğden itibaren 30 gün içinde adli yargıda açılır.

Acele Kamulaştırma (Acele El Koyma)

2942 sayılı Kanun’un 27. maddesine göre yurt savunması ihtiyacı, Cumhurbaşkanınca aciliyetine karar verilen hâller veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda acele kamulaştırma yapılabilir. Bu durumda idarenin talebi üzerine mahkeme, 7 gün içinde bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder; idare belirlenen bedeli yatırdıktan sonra mahkeme taşınmaza el koyma kararı verir.

Acele el koyma, bedelin kesin olarak belirlenmesi anlamına gelmez. Asıl bedel, daha sonra açılacak bedel tespiti ve tescil davasında belirlenir. Malik, acele el koyma sırasında tespit edilen bedelin düşük olduğunu bu davada ileri sürebilir. Anayasa Mahkemesi, acele el koyma kararından sonra tapuya konulan devir yasağı şerhine ilişkin kuralın Anayasa’ya uygun olduğuna karar vermiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma usullerine uymadan ve bedel ödemeden özel mülkiyetteki bir taşınmazı kamu hizmetine özgülemesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.1956 tarihli ve E. 1956/1, K. 1956/6 sayılı kararına göre, taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malik, dilerse el atmanın önlenmesini, dilerse taşınmazın bedelini isteyebilir. Kamulaştırmasız el atma iki şekilde ortaya çıkar:

• Fiilî el atma: İdarenin taşınmaza fiilen yol, kanal, park, okul veya başka bir kamu tesisi yapması ya da taşınmazı kamu hizmetinde kullanması.
• Hukuki el atma: Taşınmazın fiilen kullanılmadığı hâlde, imar planında yol, park, okul gibi kamu alanlarına ayrılması ve uzun süre kamulaştırılmaması nedeniyle malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin özüne dokunacak şekilde kısıtlanması.

Fiilî El Atmada Bedel Davası

İdarenin taşınmaza fiilen el attığı durumlarda malik, asliye hukuk mahkemesinde taşınmazın bedelinin ödenmesi ve karşılığında taşınmazın idare adına tescili istemiyle dava açabilir. Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu dava zamanaşımına tabi değildir. Bedel, kural olarak dava tarihindeki değer esas alınarak ve kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin ölçütlere göre hesaplanır.

Malik, bedelin yanı sıra el atma nedeniyle taşınmazı kullanamadığı geçmiş dönem için ecrimisil de isteyebilir. Ecrimisilin şartları ve hesaplanması hakkında ayrıntılı bilgiyi ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davası rehberimizde bulabilirsiniz.

Hukuki El Atmada Görevli Yargı Yeri

Hukuki el atma davalarında görevli yargı yeri, Türk hukukunda en sık değişen konulardan biridir. 2942 sayılı Kanun’un ek 1. maddesi, uygulama imar planlarında kamu hizmetlerine ayrılan taşınmazlar için imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılmasını ve taşınmazların kamulaştırılmasını öngörür. 2022’de 7421 sayılı Kanun’la bu maddeye, bu süre içinde gerekli işlemler yapılmazsa maliklerin bedel davalarının adli yargıda görüleceğine ilişkin bir cümle eklenmiştir.

Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde idare, kamulaştırılan taşınmazda kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapmaz ve taşınmazı olduğu gibi bırakırsa, eski malik veya mirasçıları aldıkları kamulaştırma bedelini kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir (2942 sayılı Kanun m. 23). Geri alım hakkının kullanılabilmesi kanundaki sürelere bağlı olduğundan, bu hakkın zamanında değerlendirilmesi önemlidir.

Bursa’da Kamulaştırma Davaları

Bursa’da bulunan taşınmazlara ilişkin kamulaştırma davası olarak bilinen bedel tespiti ve tescil davaları ile fiilî el atma nedeniyle açılan bedel davaları, taşınmaz Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım gibi merkez ilçelerdeyse Bursa asliye hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi, Karacabey gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeki taşınmazlar için ise o ilçenin asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Kamu yararı kararı ve kamulaştırma işlemine karşı açılacak iptal davaları ise Bursa idare mahkemelerinde görülür; istinaf incelemesi Bursa Bölge İdare Mahkemesi tarafından yapılır. Bursa’da karayolu, raylı sistem, enerji ve su projeleri ile belediyelerin imar uygulamaları, kamulaştırma ve el atma uyuşmazlıklarının en sık görüldüğü alanlardır.

Sık Yapılan Hatalar

1. İdarenin teklif ettiği bedeli emsallerle karşılaştırmadan uzlaşma tutanağını imzalamak.
2. Kamulaştırma işlemine karşı 30 günlük iptal davası süresini kaçırmak.
3. Bedelin düşüklüğüne ilişkin itirazı idare mahkemesinde ileri sürmek; bu itiraz bedel tespiti davasında yapılır.
4. Bilirkişi raporundaki emsal ve gelir verilerini denetlemeden rapora itiraz etmemek.
5. Kısmi kamulaştırmada kalan kısımdaki değer düşüklüğünü talep etmemek.
6. Fiilî el atmada bedel davasının yanında geçmiş dönem için ecrimisil istemeyi unutmak.
7. Hukuki el atmada görevli yargı yerini güncel içtihatlara göre kontrol etmeden dava açmak.
8. Kamulaştırılan taşınmazın uzun süre amacına uygun kullanılmadığı durumlarda geri alım hakkını değerlendirmemek.

Kamulaştırma Davasında Avukatın Rolü

Kamulaştırma davası ve kamulaştırmasız el atma davaları; değerleme kuralları, kısa dava süreleri, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararları ve sık değişen görev kuralları nedeniyle teknik bir alandır. Avukat; uzlaşma teklifinin değerlendirilmesine, emsal araştırmasına, bilirkişi raporlarına gerekçeli itiraz hazırlanmasına, iptal davası açılıp açılmayacağının belirlenmesine ve el atma davalarında doğru yargı yerinin seçilmesine yardımcı olur.

Kamulaştırma, imar uygulamaları ve kentsel dönüşüm süreçleri çoğu zaman iç içe geçer. Riskli alan ilanı veya imar uygulamalarıyla ilgili konular için kentsel dönüşüm hukuku rehberimize de göz atabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeline nasıl itiraz edilir?

Uzlaşma sağlanamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bedele ilişkin itirazlar bu davada, özellikle bilirkişi raporuna karşı gerekçeli itirazlarla ileri sürülür.

Kamulaştırma işlemine karşı dava açma süresi ne kadar?

Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı iddiasıyla tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası, maddi hatalara karşı ise yine 30 gün içinde adli yargıda düzeltim davası açılabilir.

Kamulaştırma bedeli neye göre belirlenir?

Bilirkişi kurulu; taşınmazın cinsi, nevi, yüzölçümü, imar durumu, dava tarihindeki emsal satışlar, arazilerde net gelir ve yapılarda resmî birim fiyatlar gibi ölçütleri dikkate alarak dava tarihindeki değeri belirler (2942 sayılı Kanun m. 11).

Uzlaşma görüşmesine gitmek zorunlu mu?

Malik için zorunlu değildir; ancak idare dava açmadan önce uzlaşma yolunu denemek zorundadır. Görüşmeye katılmak, teklifin değerlendirilmesi açısından yararlı olabilir. Uzlaşma tutanağı imzalandıktan sonra bedele itiraz imkânı büyük ölçüde ortadan kalkar.

Acele kamulaştırma nedir?

Yurt savunması, Cumhurbaşkanınca aciliyetine karar verilen hâller veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda mahkemenin 7 gün içinde değer tespiti yapması ve bedelin yatırılmasından sonra taşınmaza el koyma kararı vermesidir. Kesin bedel daha sonra açılan bedel tespiti davasında belirlenir.

Kamulaştırmasız el atma nedir?

İdarenin kamulaştırma yapmadan ve bedel ödemeden özel mülkiyetteki bir taşınmazı fiilen kamu hizmetinde kullanması (fiilî el atma) veya imar planında kamu alanına ayırarak tasarruf yetkisini özüne dokunacak şekilde kısıtlamasıdır (hukuki el atma).

Kamulaştırmasız el atma davası hangi mahkemede açılır?

Fiilî el atmada bedel davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Hukuki el atmada görevli yargı yeri konusundaki mevzuat ve içtihat değiştiği için dava açmadan önce güncel durum mutlaka değerlendirilmelidir.

Kamulaştırmasız el atma davası zamanaşımına uğrar mı?

Fiilî el atmada malikin mülkiyet hakkına dayanan bedel davası zamanaşımına tabi değildir. Ancak geçmiş dönem için istenecek ecrimisil, kural olarak dava tarihinden geriye 5 yıl ile sınırlıdır.

İmar planında park veya yol olarak görünen arsam için ne yapabilirim?

İmar planının yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl içinde imar programı veya kamulaştırma yapılmadıysa, hukuki el atma nedeniyle bedel talebi gündeme gelebilir. Bu davalarda görevli yargı yeri tartışmalı olduğundan güncel içtihat ayrıca değerlendirilmelidir.

Taşınmazımın bir kısmı kamulaştırılırsa kalan kısım için ne olur?

Kalan kısımda değer düşüklüğü varsa bu da bedele eklenebilir. Kalan kısım kullanılamayacak hâle geliyorsa malik, bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir (2942 sayılı Kanun m. 12).

Kamulaştırılan taşınmaz geri alınabilir mi?

İdare, kanunda öngörülen süre içinde taşınmazda kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem yapmazsa, eski malik aldığı bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir (2942 sayılı Kanun m. 23).

Bursa’da kamulaştırma davası nerede açılır?

Bedel tespiti ve fiilî el atma davaları Bursa asliye hukuk mahkemelerinde veya kendi adliyesi bulunan ilçelerin asliye hukuk mahkemelerinde; kamulaştırma işlemine karşı iptal davaları ise Bursa idare mahkemelerinde görülür.

Kaynakça

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, m. 13, 35, 46
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m. 8, 10, 11, 12, 14, 23, 27, ek m. 1, geçici m. 6
• 3194 sayılı İmar Kanunu, m. 10
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1956/1, K. 1956/6, T. 16.05.1956
• Anayasa Mahkemesi, E. 2024/135, K. 2025/20, T. 16.01.2025 (RG 30.04.2025, Sayı 32886)
• Anayasa Mahkemesi, E. 2022/83, K. 2023/69, T. 05.04.2023 (RG 01.08.2023, Sayı 32266)
• Anayasa Mahkemesi, E. 2024/79, K. 2024/182, T. 05.11.2024 (RG 20.01.2025, Sayı 32788)
• Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, E. 2026/22, K. 2026/141, T. 09.03.2026
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/114, K. 2026/226, T. 08.04.2026
• Yargıtay kararları, esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sisteminden sorgulanabilir.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.