Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası: Haksız İşgal, Kal ve Tazminat Rehberi (2026)

Ecrimisil davası, bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kişiden, bu haksız kullanım nedeniyle tazminat istenmesi için açılan davadır; halk arasında haksız işgal tazminatı olarak bilinir. Çoğu zaman haksız kullanımın sona erdirilmesi için açılan el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası ile birlikte görülür. Bu rehberde ecrimisil davasının şartlarını, 5 yıllık sınırı, hesaplama yöntemini, paydaşlar arasındaki özel kuralları ve el atmanın önlenmesi ile kal davalarını adım adım ele alıyoruz.

Miras kalan evde tek başına oturan ve diğer mirasçılara kira ödemeyen kardeş, tarlanızın sınırını aşarak ekim yapan komşu, arsanıza izinsiz duvar ya da baraka yapan biri… Bu durumların hepsinde malikin başvurabileceği hukuki yollar, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarıdır. Ancak kullanan kişinin paydaş, kiracı, komşu veya yabancı biri olmasına göre uygulanacak kurallar önemli ölçüde değişir.

Rehberi Türk Medeni Kanunu (TMK), Yargıtay’ın içtihadı birleştirme kararları ve 2023 – 2024 tarihli güncel kararları çerçevesinde hazırladık. Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku rehberimize göz atabilirsiniz.

Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi – Özet Tablo

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası Nedir?

TMK m. 683’e göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabilir ve her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir. El atmanın önlenmesi davası, uygulamada müdahalenin men’i davası olarak da adlandırılır ve mülkiyet hakkını koruyan temel davalardan biridir.

El atma; taşınmazın tamamen işgal edilmesi şeklinde olabileceği gibi, bir kısmının kullanılması, üzerinden geçilmesi, ekilip biçilmesi veya üzerine yapı yapılması şeklinde de gerçekleşebilir. Davayı tapu maliki açar; davalı ise taşınmaza haksız olarak el atan kişidir.

• Zamanaşımı yok: Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece el atmanın önlenmesi istenebilir; dava herhangi bir süreye bağlı değildir.
• Haksızlık şartı: El atan kişinin kira sözleşmesi, irtifak hakkı veya kanundan doğan bir hakkı varsa el atma haksız sayılmaz.
• Kusur aranmaz: El atanın kötü niyetli olması gerekmez; el atmanın objektif olarak haksız olması yeterlidir.

Kal Davası: Yapı ve Eklentilerin Kaldırılması

El atma, taşınmaz üzerine bina, duvar, baraka, çit veya ağaç gibi kalıcı bir yapı yapılması şeklinde gerçekleşmişse, el atmanın önlenmesiyle birlikte bu yapıların kal’ine (yıkılarak kaldırılmasına) karar verilmesi istenir. Mahkeme, keşif sırasında fen bilirkişisine el atılan alanı ve yapıları krokiyle gösteren bir rapor hazırlatır; hüküm bu krokiye atıf yapılarak kurulur.

Taşkın Yapı ve Temliken Tescil Savunması

Komşu arazisine taşacak şekilde iyi niyetle yapı yapan kişi, belirli koşullar altında, yapının kaldırılması yerine taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya o kısmın mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 725). Başkasının arazisine kendi malzemesiyle yapı yapan kişi de yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa, iyi niyetli olmak şartıyla arazinin mülkiyetinin uygun bir bedel karşılığında kendisine devrini isteyebilir (TMK m. 724).

Yargıtay uygulamasında, sınırların tapuda ve kadastro paftasında açıkça belli olduğu, ruhsatsız veya imar mevzuatına aykırı yapılarda iyi niyet iddiası dar yorumlanır. Bu savunmalar, el atmanın önlenmesi davasında mahkemece ayrıntılı biçimde araştırılması gereken önemli savunmalardır.

Ecrimisil Davası Nedir, Şartları Nelerdir?

Ecrimisil, malikin izni olmadan taşınmazını kullanan kötü niyetli zilyedin ödemekle yükümlü olduğu tazminattır. Kötü niyetli zilyet, haksız zilyetliği nedeniyle hak sahibine verdiği zararı ve elde ettiği ürünleri karşılamakla yükümlüdür (TMK m. 995). Ecrimisil ne kira bedelidir ne de klasik anlamda haksız fiil tazminatı; Yargıtay bunu kendine özgü bir tazminat olarak kabul eder.

Ecrimisil davasının kabul edilebilmesi için şu şartlar aranır:

1. Davacının malik (veya zilyet) olması: Ecrimisil, kural olarak taşınmazın maliki tarafından istenir.
2. Haksız kullanım: Davalının taşınmazı, malikin rızası veya bir sözleşme olmaksızın kullanması gerekir. Kira sözleşmesi varsa ecrimisil değil, kira bedeli istenir.
3. Kötü niyet: Davalının kullanım hakkı bulunmadığını bilmesi veya bilmesi gerekmesi. İyi niyetli zilyet, kural olarak iyi niyetinin ortadan kalktığı tarihten (çoğu zaman dava veya ihtar tarihinden) önceki dönem için ecrimisil ödemez.
4. Paydaşa karşı ise intifadan men: Kullanan kişi paydaş ise kural olarak önce intifadan men şartının gerçekleşmesi gerekir.

Ecrimisil Davasında 5 Yıllık Sınır

Yargıtay’ın 25.05.1938 tarihli ve E. 1937/29, K. 1938/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için istenebilir. Bu süre bir zamanaşımı süresidir ve davalı tarafından zamanaşımı def’i olarak süresi içinde ileri sürülmesi gerekir; mahkeme kendiliğinden dikkate almaz. Dava tarihinden sonraki dönem için ise ecrimisil, ancak ek dava veya ıslah yoluyla istenebilir; gelecek dönemler için önceden ecrimisil talep edilemez.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil, mahkemenin yaptırdığı keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yargıtay uygulamasında genellikle şu yöntem izlenir:

1. İlk dönemin belirlenmesi: Talep edilen dönemin ilk yılı için, taşınmazın konumu, niteliği ve kullanım şekli dikkate alınarak emsal kira bedeli tespit edilir. Tarım arazilerinde ise taşınmazın getirebileceği ürün geliri esas alınabilir.
2. Sonraki dönemler: Sonraki yılların ecrimisili, ilk dönem bedelinin genellikle Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranında artırılmasıyla belirlenir.
3. Payın dikkate alınması: Davacı paydaşsa, belirlenen ecrimisilin davacının payına düşen kısmı hüküm altına alınır.
4. Faiz: Her dönemin ecrimisiline, uygulamada o dönemin sonundan itibaren yasal faiz işletilir.

Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, miras kalan veya hisseli bir taşınmazın paydaşlardan biri tarafından tek başına kullanılmasıdır. Paydaşlar arasında el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri, yabancı bir kişiye karşı açılan davalardan farklı kurallara tabidir.

İntifadan Men Şartı

Yargıtay’ın 25.05.1984 tarihli ve E. 1984/1, K. 1984/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Yani taşınmazı kullanan paydaşa, diğer paydaşın da taşınmazdan yararlanmak istediğinin açıkça bildirilmesi ve buna rağmen kullanımın sürmesi gerekir. Bu bildirim çoğunlukla noter ihtarnamesiyle yapılır; ecrimisil ancak bu tarihten sonraki dönem için istenebilir.

Taşınmazın kiraya verilmiş olması gibi hukuki semere elde edilen durumlarda, paydaşın taşınmazdan yararlanmasının fiilen engellendiği hâllerde veya daha önce el atmanın önlenmesi davası açılmış olması gibi durumlarda intifadan men şartı ayrıca aranmayabilir.

Paydaşa Karşı El Atmanın Önlenmesi ve Fiilî Kullanım

Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyette taşınmazın her noktasında hak sahibi olduğundan, bir paydaşa karşı el atmanın önlenmesi istenebilmesi için taşınmazdaki fiilî kullanım durumunun araştırılması gerekir. Paydaşlar arasında harici bir paylaşma (taksim) sözleşmesi veya uzun süredir benimsenmiş bir kullanım düzeni varsa, mahkeme buna göre karar verir. Davacının payına karşılık kullandığı veya kullanabileceği bir yer yoksa, davacının payı oranında el atmanın önlenmesine karar verilebilir.

Paydaşlar arasındaki kullanım sorunları kalıcı bir çözüme kavuşturulamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası açılarak taşınmazın paylaştırılması veya satılması da değerlendirilebilir.

Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Davası Nasıl Açılır?

Görevli ve Yetkili Mahkeme

El atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. El atmanın önlenmesi taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Ecrimisil talebi, el atmanın önlenmesi talebiyle birlikte aynı davada ileri sürülebilir.

Taşınmazı kullanan kişiyle aranızda bir kira sözleşmesi varsa, el atmanın önlenmesi değil, kira hukukuna göre tahliye yolu izlenir; bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kiracının tahliyesine ilişkin ayrıntılar için kiracı nasıl çıkarılır rehberimize göz atabilirsiniz.

Deliller ve İhtiyati Tedbir

• Taşınmazın güncel tapu kaydı ve kadastro paftası,
• Paydaşa karşı açılacak davalarda intifadan men için gönderilen noter ihtarnamesi,
• El atmanın başlangıç tarihini ve şeklini gösteren fotoğraflar, tutanaklar ve tanıklar,
• Emsal kira bedellerine ilişkin bilgiler (benzer taşınmazların kira sözleşmeleri, ilanlar),
• Gerekirse yapının sürdürülmesini veya taşınmazın değiştirilmesini önlemek için ihtiyati tedbir talebi.

Davanın en önemli aşaması keşiftir. Mahkeme, fen bilirkişisi ile el atılan alanı, inşaat veya ziraat bilirkişisi ile yapıların ve ürünlerin değerini, değerleme bilirkişisi ile de ecrimisil miktarını belirletir.

Hızlı Çözüm Yolları: Zilyetlik Davaları ve 3091 Sayılı Kanun

Mülkiyet hakkına dayanan el atmanın önlenmesi davası dışında, taşınmazı fiilen elinde bulunduran kişinin başvurabileceği daha hızlı yollar da vardır:

• Zilyetliğin korunması davaları: Zilyetliğine saldırılan veya zilyetliği gasp edilen kişi, mülkiyet tartışmasına girilmeden, saldırının önlenmesini veya zilyetliğin iadesini dava edebilir (TMK m. 981 vd.). Bu davalar kısa sürelere bağlıdır.
• 3091 sayılı Kanun (idari yol): Taşınmaz zilyetliğine yapılan saldırılarda, saldırının öğrenilmesinden itibaren 60 gün ve her hâlde saldırıdan itibaren 1 yıl içinde valilik veya kaymakamlığa başvurularak saldırının idarece önlenmesi istenebilir.

Bu yollar yalnızca zilyetliği korur; mülkiyet uyuşmazlığını kesin olarak çözmez. Kalıcı çözüm için çoğu zaman el atmanın önlenmesi davası da açılması gerekir.

Hazine, Belediye ve İdareye Karşı El Atma

Taşınmaz Hazine’ye veya bir idareye aitse ve kişi tarafından işgal ediliyorsa, idare 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75 uyarınca kendisi ecrimisil tahakkuk ettirebilir ve tahliye yoluna gidebilir. Bu süreç, özel kişiler arasındaki ecrimisil davalarından farklı usul kurallarına tabidir.

Tersine, idare özel mülkiyetteki bir taşınmaza kamulaştırma yapmadan yol, park veya başka bir kamu hizmeti için el atmışsa, malik idareye karşı tazminat ve ecrimisil talepleriyle başvurabilir. Kamulaştırmasız el atma, kendine özgü kuralları olan ayrı bir dava türüdür.

Bursa’da Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Davası

Bursa’da bulunan taşınmazlara ilişkin el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil davaları, taşınmaz Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım gibi merkez ilçelerdeyse Bursa asliye hukuk mahkemelerinde açılır. İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi, Karacabey gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeki taşınmazlar için ise o ilçenin asliye hukuk mahkemesi yetkilidir.

Bursa’nın kırsal ilçelerinde hisseli tarım arazilerinde ekim ve sınır uyuşmazlıkları, kent merkezinde ise miras kalan konutların mirasçılardan biri tarafından kullanılması, bu davaların en sık görülen konularıdır. 3091 sayılı Kanun kapsamındaki başvurular ise merkez ilçelerde valiliğe, diğer ilçelerde kaymakamlıklara yapılır.

Sık Yapılan Hatalar

1. Taşınmazı kullanan paydaşa noter ihtarnamesi göndermeden, geçmiş dönem için ecrimisil istemek.
2. Dava tarihinden geriye 5 yıldan eski dönemler için ecrimisil talep edip zamanaşımı itirazıyla karşılaşmak.
3. Kira sözleşmesi bulunan bir kullanım için ecrimisil, ecrimisil gereken bir durum için kira bedeli istemek.
4. Paydaşa karşı açılan davada fiilî kullanım durumunu ve harici taksim olgusunu delillendirmemek.
5. Kiracıya karşı tahliye yerine el atmanın önlenmesi davası açmak.
6. Davayı taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede açmak.
7. Keşif sırasında el atılan alanın ve yapıların fen bilirkişisince doğru krokilendirilmesini takip etmemek.
8. Dava tarihinden sonraki dönem ecrimisili için ek dava veya ıslah yoluna başvurmamak.

Ecrimisil Davasında Avukatın Rolü

Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davaları; doğru hukuki sebebin seçilmesi (ecrimisil mi, kira alacağı mı, tahliye mi), intifadan men gibi ön şartların zamanında yerine getirilmesi, 5 yıllık sınırın hesaplanması ve keşifte bilirkişi incelemesinin doğru yönlendirilmesi gibi teknik konular içerir. Avukat; ihtarnamenin hazırlanmasına, delillerin toplanmasına, bilirkişi raporlarına itiraz edilmesine ve taşkın yapı gibi savunmaların değerlendirilmesine yardımcı olur.

Miras kalan taşınmazlarda bu davalar çoğu zaman muris muvazaası, tapu iptal ve tescil veya ortaklığın giderilmesi davalarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ecrimisil nedir?

Malikin izni olmadan taşınmazını kullanan kişinin, bu haksız kullanım nedeniyle ödemekle yükümlü olduğu tazminattır. Halk arasında haksız işgal tazminatı olarak bilinir.

Ecrimisil davası kaç yıl geriye dönük açılabilir?

Ecrimisil, kural olarak dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için istenebilir. Bu süre davalının zamanaşımı itirazına bağlıdır; mahkeme kendiliğinden dikkate almaz.

El atmanın önlenmesi davası ile müdahalenin men’i davası aynı mı?

Evet. Her iki ifade de malikin taşınmazına yapılan haksız el atmanın sona erdirilmesi için açılan aynı davayı anlatır (TMK m. 683).

El atmanın önlenmesi davası zamanaşımına tabi mi?

Hayır. Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece el atmanın önlenmesi her zaman istenebilir. Zamanaşımı yalnızca geçmiş döneme ilişkin ecrimisil talebi için söz konusudur.

Miras kalan evde oturan kardeşten kira istenebilir mi?

Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak kullanan paydaşa noter ihtarnamesiyle taşınmazdan yararlanmak istediğinizin bildirilmesi (intifadan men) gerekir. Ecrimisil bu bildirimden sonraki dönem için ve payınız oranında istenebilir.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla ilk dönem için taşınmazın emsal kira bedelini belirler; sonraki dönemler genellikle ÜFE artış oranında artırılır. Davacı paydaşsa, sonuçtan payına düşen kısım hüküm altına alınır.

Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?

Asliye hukuk mahkemesinde açılır. El atmanın önlenmesiyle birlikte istendiğinde dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; bu yetki kesindir.

Kiracıya karşı ecrimisil davası açılabilir mi?

Kira sözleşmesi devam ediyorsa ecrimisil değil kira bedeli istenir. Kira sözleşmesi sona erdiği hâlde taşınmazı boşaltmayan eski kiracıdan, sona erme tarihinden sonraki kullanım için ecrimisil istenebilir; tahliye ise kira hukukuna göre yapılır.

Komşu arsama taşan yapı yıkılır mı?

Kural olarak el atmanın önlenmesi ve kal istenebilir. Ancak yapıyı iyi niyetle yapan komşu, TMK m. 725 kapsamındaki koşullar varsa, taşan kısım için uygun bedel karşılığında irtifak hakkı veya mülkiyet talep edebilir. Mahkeme bu savunmayı ayrıca inceler.

El atmanın önlenmesi kararı ne zaman uygulanır?

Taşınmaza ilişkin olduğu için karar kesinleşmeden yerine getirilemez. Kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla uygulanır.

Ecrimisil davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Kural olarak hayır. Ancak uyuşmazlık komşu hukukundan kaynaklanıyorsa dava şartı arabuluculuk gündeme gelebileceğinden bu durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Bursa’da ecrimisil davası nerede açılır?

Taşınmaz Bursa merkez ilçelerindeyse Bursa asliye hukuk mahkemelerinde; İnegöl, Gemlik, Mustafakemalpaşa gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeyse o ilçenin asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Kaynakça

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 683, 688 vd., 722 – 725, 981 vd., 993 – 995
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 12, 107, 367
• 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, m. 75
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, E. 1937/29, K. 1938/10, T. 25.05.1938
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, E. 1984/1, K. 1984/2, T. 25.05.1984
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/988, K. 2023/1233, T. 13.12.2023
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/301, K. 2023/1139, T. 22.11.2023
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/488, K. 2024/982, T. 20.02.2024
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6810, K. 2024/301, T. 18.01.2024
• Yargıtay kararları, esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sisteminden sorgulanabilir.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki destek alınması önerilir. Mevzuat ve içtihattaki değişiklikler nedeniyle bilgilerin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.